의정부지방법원 2023타경2315. 양주시 광적면 효촌리 111-3의 건물과 토지, 제시외 건물 및 일부 기계·기구를 함께 매각하는 공장형 일괄매각 사건입니다. 토지는 공장용지 2,714㎡이며, 이용상황은 공업용, 용도지역은 계획관리지역입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사이텍스로, 2004.09.22. 소유권을 취득했습니다.
가격만 보면 낙폭이 큽니다. 감정가 1,559,553,200원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 534,927,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다만 이 사건에는 주변 실거래나 중개 시세가 없고, 토지뿐 아니라 제시외 건물과 기계·기구가 섞여 있습니다. 따라서 감정가 할인율보다 실제로 사용 가능한 건물·설비의 범위와 별도 처분 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경2315 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광적면 효촌리 111-3 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 2,714㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사이텍스 (2004.09.22. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,559,553,200원 / 534,927,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유아이제삼십오차유동화전문 유한회사 / 1,068,229,123원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 등기 발급일 | 2026.07.06. |
① 권리 흐름 — 인수 0원 추정, 말소기준은 재검증
임차인 신고 내역은 없으며 실제 임차인은 0명입니다. 따라서 대항력 있는 임차보증금이나 보증기관의 대위·승계 신고를 합산할 사안은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 할인율만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가의 34.3%지만, 비교 가능한 실거래 자료는 없습니다. 공장용 토지와 건물, 제시외 건물, 기계·기구를 한꺼번에 평가한 금액이므로 토지가치와 실제 가동 가능한 시설가치를 분리해 검토해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 534,927,000원 | 2,891,366,176원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 374,448,900원 | 3,050,137,291원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 262,114,229원 | 3,160,899,276원 | 0원 |
유찰이 반복되어도 매수인의 권리 인수액은 0원으로 계산되지만, 채권자 미배당액은 현재 회차 2,891,366,176원에서 5회 유찰 시 3,160,899,276원으로 확대됩니다. 이는 낙찰자가 그 미배당 채권을 승계한다는 뜻은 아니지만, 채권관계가 복잡하고 신청채권자에게도 배당이 돌아가지 않는 구조임을 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 534,927,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,749,270원 |
| 1. 근저당 · 주식회사서울신탁은행 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대양상호신용금고 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사서울신탁은행 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 4. 근저당 · 대림산업주식회사 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 5. 가압류 · 기술신용보증기금 | 200,000,000원 | 85,177,730원 |
| 6. 가압류 · 대한보증보험주식회사 | 3,925,614원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 | 129,657,380원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 6,431,464원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 11. 근저당 · 김선근 | 30,000,000원 | 0원 |
| 12. 근저당 · 중소기업은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 13. 근저당 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 14. 근저당 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 윤종숙 | 36,012,856원 | 0원 |
| 16. 근저당 · 주식회사국민은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 17. 가압류 · 한국무역보험공사 | 304,347,095원 | 0원 |
| 18. 가압류 · 경기신용보증재단 | 106,169,497원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,418,543,906원 중 채권자 예상배당은 527,177,730원이며, 예상 미배당은 2,891,366,176원입니다. 집행비용과 채권자 배당을 합하면 매각대금 534,927,000원이 모두 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 매각범위 — 포함물과 제외물을 구분해야 한다
- 일괄매각. 2024.06.14. 감정평가서와 2025.07.30. 보완 감정평가서에 따른 제시외 건물 및 기계·기구를 포함해 일괄매각합니다.
- 포함 제시외 건물. 목록 1의 1-1부터 1-4, 1-6부터 1-8이 포함됩니다.
- 포함 기계·기구. 기계기구 감정평가명세표에 기재된 기계·기구가 포함되며, 기호 1도 포함 대상입니다.
- 소재불명 기계. 기존 감정평가서상 소재불명 12식 중 보완 감정에 따른 소재불명 10식은 매각에서 제외됩니다.
- 제시외 컨테이너. 감정평가서상 컨테이너 2개는 매각에서 제외됩니다.
- 대형 콤푸레사·물탱크. 건물 외부의 목록 1의 1-5는 이동이 용이하고 가치가 희박해 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 목록 2 제시외 기계. 목록 2에 소재하는 제시외 기계 10대는 공장저당 목록에 포함되지 않아 매각에서 제외됩니다.
⑤ 토지이용·환금성 메모
- 토지 조건. 공장용지 2,714㎡, 공업용 이용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역과 성장관리권역에 포함됩니다.
- 공시지가. 250,800원/㎡입니다.
- 환경·입지 제한. 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역에 포함 또는 저촉되고, 준보전산지에 접합니다.
- 용도 적합성. 공장시설을 계속 사용할 경우 업종별 배출시설 설치 가능 여부와 성장관리계획 기준을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반 주택이 아니라 공장용 토지·건물·기계가 결합된 자산이고 이미 3회 유찰됐습니다. 매수 수요와 담보평가가 제한될 수 있으므로 재매각 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 1993년 근저당의 2000년 말소 여부와 2002년 중소기업은행 근저당의 현존 여부를 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당표 재작성. 말소된 권리를 제외한 현존 권리, 압류 조세의 법정기일, 신청채권자의 권리승계 관계를 반영해 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있습니다.
- 매각목록 대조. 포함되는 제시외 건물과 기계·기구, 제외되는 컨테이너·콤푸레사·물탱크· 제시외 기계 10대를 현장에서 식별하세요.
- 기계 가동상태. 감정가에 반영된 기계·기구의 존치 여부와 정상 가동 여부를 확인하고, 철거·운반·수리비를 응찰가에서 차감하세요.
- 토지 규제 확인. 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 성장관리계획구역의 업종별 제한을 관계기관에 확인하세요.
- 점유와 인도. 임차인 신고는 없지만 법인 소유 공장 내 점유자·설비 소유자·근로자 사용 상태는 현황조사와 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율 대신 토지가격, 사용 가능한 건물, 포함 기계의 처분가치를 각각 산정해 입찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “싸게 내려온 것”과 “안전하게 살 수 있는 것”은 다르다
현재 최저가 534,927,000원은 감정가 1,559,553,200원의 34.3%이고, 매수인 인수액도 0원으로 추정됩니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 물건입니다. 그러나 1993년 근저당을 선순위로 반영한 분석과 2000년 말소등기가 충돌하고, 공장용 토지·제시외 건물·기계·제외물이 한 부지에 혼재합니다.
따라서 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아닙니다. 현존 권리만으로 배당표를 다시 만들고, 실제 포함되는 자산의 잔존가치를 현장에서 확인한 뒤, 토지 규제와 철거·수리비까지 반영하는 것이 먼저입니다. 인수액 0원은 장점이지만, 서류와 현장이 정리되지 않은 상태에서의 저가 입찰은 또 다른 비용을 인수하는 결과가 될 수 있습니다.
