의정부지방법원 2024타경1081. 의정부동 승원빌라 2층 203호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 윤태경이고 2018.07.27. 거래가 117,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2020.03.17. 설정된 의정부중앙새마을금고 근저당 96,000,000원입니다. 이후 한국캐피탈 근저당과 삼성카드·경기신용보증재단·신용보증기금의 가압류, 의정부중앙새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 후순위 등기권리를 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 이 사건은 등기권리와 점유관계를 분리해서 봐야 합니다. 감정평가 자료에 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 확인된 임차인 정보가 없다는 이유만으로 실제 점유자나 대항력 가능성을 없다고 단정하는 것은 위험합니다. 현재 배당표상 인수액은 0원이지만 현장 점유와 전입관계 확인이 입찰 전 선행되어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경1081 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 범골로74번길 19, 2층203호 (의정부동,승원빌라) |
| 용도 / 위치 | 다세대 · 지상4층 건 내 제2층 203호 |
| 소유자 | 윤태경 (2018.07.27. 거래가 117,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 66,150,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 의정부중앙새마을금고 / 74,300,240원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
| 건물 표시 | 건물외벽에 ‘38차 승원빌라 가’로 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 말소기준은 2020.03.17. 의정부중앙새마을금고 근저당 96,000,000원입니다. 그보다 앞선 신우신용협동조합 근저당 50,700,000원과 국민은행 근저당 55,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 또한 2018년 소유권이전청구권 가등기와 2019년 강제경매개시결정·지은옥 가압류 역시 이미 말소된 이력입니다.
말소기준 이후에는 한국캐피탈 근저당 31,200,000원, 삼성카드 가압류 15,366,945원, 경기신용보증재단 가압류 79,200,000원, 신용보증기금 가압류 29,902,000원 및 9,236,112원, 그리고 2024.02.27. 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없다
감정가는 135,000,000원, 현재 최저매각가는 66,150,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건에는 동일면적 실거래와 직접 대조할 수 있는 가격 자료가 확인되지 않습니다.
승원빌라(38차,가동)는 12세대, 사용승인일은 1998.02.06.이고, 실거래 비교자료의 기준 면적은 58.3㎡이지만 대상 면적과의 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 그대로 ‘시세 대비 할인율’로 바꾸어 해석할 수 없습니다. 최저가가 감정가의 절반 이하라는 사실과 실제 시장가치보다 싸다는 판단은 서로 다른 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,590,700원 |
| 2. 근저당 · 의정부중앙새마을금고 | 96,000,000원 | 64,559,300원 |
| 3. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 31,200,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 15,366,945원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 79,200,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 29,902,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 9,236,112원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 66,150,000원 가정 시 집행비용 1,590,700원을 제외한 64,559,300원이 의정부중앙새마을금고에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권자 총 청구액은 260,905,057원, 미배당액은 196,345,757원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 66,150,000원 | 64,559,300원 | 196,345,757원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 46,305,000원 | 45,071,510원 | 215,833,547원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 32,413,499원 | 31,430,056원 | 229,475,001원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 의정부동 소재 상우고등학교 동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 원활하고 인근 버스정류장의 거리와 노선수 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 조적조 평슬래브지붕 지상4층 건물 내 제2층 203호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 상하수도설비·위생설비·도시가스설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접함, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 공시지가는 1,632,000원/㎡입니다.
- 토지. 토지면적 354.0㎡, 지목은 대이고 가장형의 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 승원빌라(38차,가동)는 12세대이며 사용승인일은 1998.02.06.입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정요항표의 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 전입관계 확인. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원과 별개로, 점유·전입관계 확인 전 대항력 위험을 단정하지 마십시오.
- 시세 재검증. 현재 최저가 66,150,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 인근 다세대 실거래와 비교해야 합니다.
- 외벽 표시 확인. 매각물건명세서 비고상 건물외벽에는 ‘38차 승원빌라 가’로 표시되어 있으므로 현장에서 대상 호수와 건물 표시를 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.03.17. 의정부중앙새마을금고 근저당을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기사항전부증명서 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 매각가 가정에서는 의정부중앙새마을금고도 신청채권 전액을 충족하지 못하며 후순위 채권자는 배당을 받지 못하는 구조입니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 시세다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2020.03.17. 의정부중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 동일면적 실거래와 직접 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않습니다. 여기에 감정평가상 임대관계까지 미상입니다. 따라서 이 물건은 “권리 소멸형이니 바로 안전한 저가매수”가 아니라, “등기권리는 정리되지만 점유·임차관계와 실제 시세를 확인해야 가격이 완성되는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
