부동산임의경매 (토지)

한 줄 평 임차인 인수 위험은 없습니다. 다만 이 물건은 단순히 감정가 대비 24%라는 숫자만 보고 접근할 유형이 아닙니다. 근린생활시설로 이용 중인 토지·건물이며, 토지 지상 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부 불명확, 당해세 가능성, 낮은 환금성이 핵심 검토 포인트입니다.

감정가

2,489,143,220원

평가금액

최저가

597,643,000원

4회 유찰 후

실질취득

597,643,000원

인수금액 0원

핵심지표

법정지상권

성립 여부 불명확

의정부지방법원 2024타경1197. 경기도 양주시 백석읍 기산리 136-1 소재 기타 + 토지 물건입니다. 감정가는 24억 8,914만원이었으나 현재 최저매각가는 5억 9,764만원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석에서는 가격보다 물건 구조를 먼저 봐야 합니다.

등기상 말소기준권리는 1997년 설정된 주식회사 동아상호신용금고 근저당권입니다. 후순위 근저당·압류·가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조이며, 임차인 인수는 없습니다. 그러나 매각물건명세서상 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점이 가장 큰 변수입니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2024타경1197
소재지	경기도 양주시 백석읍 기산리 136-1
용도 / 이용상태	기타 + 토지 · 근린생활시설로 이용 중
토지면적	1,455㎡
감정가 / 최저가	2,489,143,220원 / 597,643,000원
매각기일	2026.07.02
소유자	김수경, 정정분 (공유자)

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없지만 오래된 권리관계

임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 임차인 보증금 인수 문제는 없습니다. 다만 국세·지방세 압류 7건이 있었고, 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위 변동 가능성이 있습니다.

② 핵심 리스크 — 법정지상권 가능성

⛔ 제시외 건물 법정지상권 검토 필요 매각물건명세서에는 목록 1 토지 지상의 감정평가서상 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)에 대해 법정지상권 성립 여부 불분명이라고 기재되어 있습니다. 낙찰 후 토지 사용·철거·활용 계획에 직접 영향을 줄 수 있는 부분입니다.

⚠️ 일괄매각·제외 대상 확인 제시외 건물은 매각 제외이며, 토지상의 석축·바닥콘크리트·조경수목 등은 토지와 함께 거래되는 관행에 따라 평가되었습니다. 현황과 법적 권리관계를 반드시 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 597,643,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	8,376,430원
을구 1 근저당 · 주)동아상호신용금고	700,000,000원	589,266,570원
후순위 근저당·가압류 등	4,677,777,210원	0원
소유자 교부	-	0원

총 채권액 46억 7,777만원 중 현재 매각대금으로 약 5억 8,926만원만 배당됩니다. 인수금액은 0원이지만 후순위 채권은 대부분 미배당 구조입니다.

매각대금 배분

회차별 미배당 규모

유찰이 진행돼도 채권 미배당 규모는 크게 남습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 양주시 백석읍 기산리, 기산저수지 남동측 인근으로 펜션·숙박시설·근린생활시설·일반주택 등이 혼재합니다.
교통. 차량 진입 가능하며 인근 노선버스 정류장이 있어 대중교통 접근은 보통 수준입니다.
용도. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(주거형), 제한보호구역 등이 포함되어 있습니다.
환금성. 아파트형 물건이 아니라 근린생활시설·토지 성격으로 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

법정지상권 확인. 제시외 건물과 토지 관계를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있었으므로 실제 배당 구조 확인이 필요합니다.
현황 확인. 근린생활시설 이용 상태와 제시외 시설 현황을 직접 조사해야 합니다.
활용 계획. 토지 활용 목적이 명확하지 않다면 낮은 가격만으로 접근하기 어렵습니다.

맺으며 — “낮은 가격보다 중요한 것은 사용할 수 있는 권리”

이 물건은 감정가 대비 24%라는 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 낙찰가격이 아니라 낙찰 후 확보되는 권리와 활용성입니다. 임차인 인수는 없지만, 법정지상권 불명확·근린시설 환금성·세금 리스크가 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 가격보다 먼저 토지와 건물의 법적 관계를 확인해야 하는 고난도 검토형 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-10-16	유찰	24억 8,914만원
2	2025-11-20	유찰	17억 4,240만원
3	2026-01-08	유찰	12억 1,968만원
4	2026-02-12	유찰	8억 5,377만원
5	2026-07-02	대기	5억 9,764만원

부동산임의경매

4회 유찰 끝에 24% 가격 — 그러나 법정지상권과 활용성 검토가 핵심인 양주 기산리

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없지만 오래된 권리관계

② 핵심 리스크 — 법정지상권 가능성

③ 예상배당표 (매각가 597,643,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낮은 가격보다 중요한 것은 사용할 수 있는 권리”

사건 개요

물건 전체 내역 (4)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (31장)

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