의정부지방법원 2024타경4745. 포천시 소흘읍 송우로 76, 4층 401호입니다. 등기부상 집합건물이고, 감정 이용상태는 교육연구시설(학원 - 상호: 예일 요양보호사 연구원)입니다. 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 주상용 건물이 섞인 일반상가지대입니다. 말소기준은 2021년 7월 29일 설정된 우리은행 근저당권 132,000,000원이고, 이후 더불어사는사람들 근저당, 임의경매개시결정, 오케이에프앤아이대부 가압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 권리 인수만 놓고 보면 매수인 부담 0원입니다.
다만 이 물건의 리스크는 권리보다 용도와 가격 검증에 있습니다. 4층 교육연구시설로 이용 중인 물건은 일반 주거용 아파트처럼 매수층이 넓지 않습니다. 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자가 누구인지와 명도 방식, 학원 시설물 인수 여부는 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경4745 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 송우로 76, 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 · 교육연구시설(학원 - 상호 : 예일 요양보호사 연구원) |
| 소유자 | 강태욱 (2021.07.29 소유권이전, 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 163,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 103,459,215원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인 내역은 없습니다. 매수인 인수액도 0원으로 잡혀 있습니다. 핵심은 2021.07.29 우리은행 근저당이 말소기준이라는 점입니다. 그 뒤에 설정된 사단법인더불어사는사람들 근저당, 경매개시결정, 오케이에프앤아이대부 가압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 등기에는 근저당·가압류·압류 이력이 많지만, 말소·해지·일부포기 기재가 이어져 있어 원본 대조가 특히 중요한 복잡형 등기입니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득가로 본다
이 사건의 최저매각가는 163,800,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득가도 163,800,000원입니다. 감정가 234,000,000원 대비로는 70%까지 내려왔지만, 실거래 비교 자료가 없기 때문에 단순히 “감정가보다 30% 싸다”는 식으로 판단하면 위험합니다.
| 회차 | 비율 | 최저가 | 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 163,800,000원 | 0원 | 163,800,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 114,660,000원 | 0원 | 114,660,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 80,262,000원 | 0원 | 80,262,000원 |
따라서 응찰 기준은 “감정가 대비 할인”이 아니라 4층 학원 물건을 163,800,000원에 가져가도 환금이 가능한가입니다. 주변이 상가지대이고 준주거지역이라는 점은 장점이지만, 특정 용도 시설은 매수층이 제한될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,093,200원 |
| 을구 1번 근저당권 · 회천농업협동조합 | 1,540,000,000원 | 160,706,800원 |
| 을구 2번 근저당권 · 회천농업협동조합 | 1,540,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 975,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,495,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 윤은형 | 1,533,350,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 용주새마을금고 | 1,620,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 송파농업협동조합 | 480,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 132,000,000원 | 0원 |
| 을구 15번 근저당권 · 사단법인더불어사는사람들 | 24,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 오케이에프앤아이대부 주식회사 | 20,121,840원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 11,759,471,840원, 배당액은 160,706,800원, 미배당은 11,598,765,040원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송우초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 아파트단지, 주상용 건물 등이 형성된 일반상가지대입니다.
- 교통. 자동차 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하2층·지상8층 건물 중 제4층 제401호입니다. 기본 위생·급배수 설비, 승강기, 옥내 소화전 및 화재경보설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류와 중로3류에 접하며, 토지면적은 814.9㎡, 공시지가는 2,944,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 회차 실질취득은 163,800,000원입니다. 감정가 대비 할인율보다 이 금액이 상가형 학원 물건의 환금가치에 맞는지가 핵심입니다.
- 점유 확인. 감정 이용상태가 학원이고 임대관계는 미상입니다. 실제 사용자, 영업 여부, 시설물 처리, 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 관리비·공용비. 집합건물은 공용부분 체납 관리비가 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리주체에 확인이 필요합니다.
- 등기 원본 대조. 과거 근저당·가압류·압류 이력이 많습니다. 말소·해지·일부포기 기재와 말소기준 이후 소멸 관계를 원본으로 대조하세요.
- 용도 제한. 교육연구시설·학원 용도는 임차 수요와 매수층이 제한될 수 있습니다. 향후 임대 또는 매각 계획을 먼저 세운 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
맺으며 — 권리는 가볍지만, 환금성은 따져야 한다
이 물건은 매수인 인수액이 0원인 점에서 권리상 출발선은 나쁘지 않습니다. 그러나 물건 성격은 주거용 아파트가 아니라 준주거지역 상가지대의 교육연구시설입니다. 최저가 163,800,000원이 감정가의 70%라는 숫자만 보고 들어가기보다, 실제 점유 상태와 학원 시설물, 관리비, 향후 임대·매각 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 권리는 합격, 가격과 환금성은 현장 확인 후 결정이 이 사건의 결론입니다.
