광주지방법원 2025타경34387. 전라남도 장성군 장성읍 영천리 소재 단독주택 및 토지 물건입니다. 토지 206㎡와 단독주택 및 부속건물로 이용 중이며, 감정가는 154,937,400원입니다. 권리 구조의 기준점은 2019년 11월 4일 설정된 서광신용협동조합 근저당권입니다.

후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 현황조사상 이기미자의 전입일이 1983년 6월 25일로 확인되어 대항력 가능성이 있습니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 금액은 현재 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸

말소기준권리는 을구 5번 근저당권(서광신용협동조합, 채권최고액 75,600,000원)입니다. 이후 설정된 광주신용보증재단 가압류, 북구 압류, 메리츠캐피탈 가압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 확인이 우선

③ 예상배당표 (매각가 154,937,400원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 전라남도 장성군 장성읍 영천리 소재로 장성군청 북서측 인근 기존 주택지대입니다.
• 이용상태. 단독주택 및 부속건물로 이용 중입니다.
• 토지. 제1종일반주거지역, 대지 206㎡, 평지·정방형 토지입니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근 가능하며 대중교통 여건은 보통입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 확인. 이기미자의 보증금·배당요구 여부를 반드시 확인하세요.
• 권리 확인. 2019.11.04 서광신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다.
• 가격 전략. 신건 가격은 154,937,400원으로 유찰 시 가격 구간을 함께 검토하세요.
• 현황 확인. 일괄매각 대상(제시외 건물, 태양광 설비 및 지상소재 수목 포함) 여부를 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만 점유가 변수”

이 물건은 후순위 권리가 매각으로 정리되는 구조지만, 대항력 임차인의 존재가 핵심 변수입니다. 보증금이 확인되기 전까지는 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 권리보다 임차보증금 확인입니다.