의정부지방법원 2024타경83250. 의정부시 신곡동 극동스타클래스아파트 101동 18층 1801호입니다. 건축물대장상 아파트로 이용 중이고, 전입세대 열람상 세대주는 소유자 심재희로 확인됩니다. 말소기준은 2019.10.31. 주식회사신한은행 근저당권이며, 이후 에이원금융판매주식회사 근저당, 임의경매개시결정, 삼성카드·신한카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 선순위 인수 권리는 0원입니다.
문제는 권리가 아니라 가격입니다. 이 물건은 아직 유찰이 없는 신건이어서 감정가 309,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 그러나 극동스타클래스 동일 면적 최근 실거래 12건의 평균은 278,416,666원이고, 최고 거래도 297,000,000원입니다. 신건 최저가가 실거래 최고가보다도 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경83250 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 시민로317번길 15, 101동 18층 1801호 (신곡동,극동스타클래스아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 84.8384㎡ · 지하1층/지상24층 중 18층 |
| 소유자 | 심재희 (2019.10.31. 거래가 245,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 309,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이원금융판매 주식회사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
임차인 없음. 전입세대 열람상 세대주는 소유자 심재희로 확인되고, 감정요항표상 임대관계는 미상이나 별도 임차보증금 인수 자료는 없습니다. 말소기준인 신한은행 근저당 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 권리 인수액은 0원으로 보는 구조입니다.
② 시세 비교 — ‘신건은 비싸다’의 근거
같은 단지(극동스타클래스, 447세대·2006.01.26 사용승인) 동일 면적(84.84㎡)의 최근 실거래 12건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.84㎡ | 6 | 288,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 21 | 272,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 21 | 272,000,000원 |
| 2025.11 | 84.84㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2025.10 | 84.84㎡ | 18 | 297,000,000원 |
| 2025.07 | 84.84㎡ | 5 | 277,000,000원 |
| 2025.07 | 84.84㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 2025.06 | 84.84㎡ | 23 | 280,000,000원 |
| 2025.06 | 84.84㎡ | 24 | 280,000,000원 |
| 2025.02 | 84.84㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 278,416,666원 |
최근 실거래는 270,000,000원~297,000,000원 범위이고, 평균은 278,416,666원입니다. 감정가 309,000,000원은 이 평균보다 30,583,334원 높고, 시세 평균의 111.0%입니다. 따라서 신건 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 309,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,126,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 184,800,000원 | 184,800,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 에이원금융판매주식회사 | 120,000,000원 | 119,074,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,483,117원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 20,632,521원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 336,915,638원 중 303,874,000원이 배당되고, 미배당은 33,041,638원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 신곡동 소재 신곡고가차도 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평슬라브지붕, 지하1층/지상24층 건물이며 사용승인일은 2006.01.26입니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비를 갖추었습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로2류·소로3류 접합, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 447세대 단지이며 동일 면적 최근 실거래는 270,000,000원~297,000,000원 범위입니다. 현재 최저가는 이 거래 범위 상단을 초과합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 최저가 309,000,000원은 실거래 평균 278,416,666원보다 높습니다. 권리보다 응찰가 통제가 핵심입니다.
- 회차별 시나리오. 현재 회차는 309,000,000원, 1회 유찰 시 247,200,000원, 2회 유찰 시 197,760,000원입니다.
- 배당 구조. 현재 회차 기준 신청채권자 에이원금융판매주식회사도 926,000원 미배당이 발생합니다. 후순위 가압류는 배당이 없습니다.
- 점유 확인. 전입세대 열람상 소유자 심재희가 거주자로 확인됩니다. 낙찰 후 인도명령·명도 협의 가능성을 점검해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 미납 관리비가 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인 후 입찰해야 합니다.
맺으며 — “권리 합격, 가격은 보류”
이 물건은 임차인 인수 부담이 없고, 말소기준 이후 권리들이 정리되는 단순한 아파트 경매입니다. 다만 최저매각가 309,000,000원이 동일 면적 실거래 평균 278,416,666원의 111.0%이고, 실거래 최고가 297,000,000원보다도 높습니다. 신건에서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 응찰하기에는 가격 부담이 명확합니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 이 사건의 판단 기준은 최저가가 아니라 실거래 대비 응찰가입니다.
