의정부지방법원 2024타경89135. 양주시 삼숭동 107-7 소재의 토지 및 제조업소 이용 물건입니다. 감정평가상 기호 2·3은 공히 제2종 근린생활시설(제조업소)로 이용 중이고, 토지는 공장용지 1,210.0㎡입니다. 현 최저매각가는 799,540,000원으로 감정가 1,631,714,600원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 권리와 점유 확인이 먼저입니다. 김치성의 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력 가능성이 있고, 보증금이 확인되지 않습니다.
말소기준권리는 2024.01.12 접수 제2883호 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 박인수 가압류, 임의경매개시결정, 양주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 과거 근저당권 설정·말소 이력이 여러 차례 있고, 김치성은 등기부상 과거 소유자·채무자로도 나타납니다. 따라서 이 물건은 “싸게 내려온 공장형 물건”이 아니라 점유·보증금·말소관계 확인이 선행되어야 하는 사건으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경89135 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 삼숭동 107-7 |
| 등기상 부동산 | [건물] 경기도 양주시 삼숭동 107-7 제가동호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제조업소(공부상 제2종 근린생활시설) |
| 토지 | 공장용지 1,210.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 459,900원/㎡ |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 지상 1층 |
| 소유자 | 주식회사에스케이1급자동차공업사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,631,714,600원 / 799,540,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,352,735,699원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 점유는 별도 확인
권리상 기준점은 2024.01.12 중소기업은행 근저당권입니다. 이보다 뒤의 박인수 가압류, 중소기업은행 임의경매개시결정, 양주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 김치성의 전입일은 2021.11.25로 기준권리보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 처리해야 하며, 인수금액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
② 점유·임차인 검토
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김치성 | 2021.11.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 등기부상 권리자·채무자와 동일하여 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 |
보증기관 대위·승계 중복신고로 볼 표시는 없습니다. 따라서 이 표에서는 점유자 1명만 검토합니다. 다만 이 점유자가 실제 임차인인지, 관계인인지, 보증금이 있는지, 대항력과 우선변제를 주장할 수 있는지는 원본 서류와 현장 확인 없이는 결론을 낼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 799,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,395,400원 | 약 매각가의 1.3% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 검단농업협동조합 | 1,040,000,000원 | 789,144,600원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 2번 근저당권 · 검단농업협동조합 | 195,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 4번 근저당권 · 포천축산업협동조합 | 1,920,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 5번 근저당권 · 이주용 | 50,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 6번 근저당권 · 포천축산업협동조합 | 300,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,560,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 4번 가압류 · 박인수 | 157,063,233원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
매각가 799,540,000원 가정 시 채권 총액 5,222,063,233원 중 예상 배당은 789,144,600원이고, 미배당은 4,432,918,633원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 보증금 미상 점유자의 권리 주장은 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 경기도 양주시 삼숭동 소재 삼숭교차로 동측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 인근에는 중·소규모 공장, 임야, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 2·3은 제조업소로 이용 중이며, 공부상 제2종 근린생활시설입니다.
- 설비. 급배수설비와 기본적인 전기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지 제한. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 표시되지 않습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 구분 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 49% | 799,540,000원 | 4,432,918,633원 | 2회 유찰 상태이나 보증금 미상 점유자 확인 전 보류 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 559,678,000원 | 4,670,382,013원 | 가격은 낮아지나 권리·점유 불확실성은 해소되지 않음 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 391,774,600원 | 4,836,573,477원 | 저가 구간이나 실질취득가 확정 불가 |
⑥ 입찰 체크리스트
- 김치성 점유 확인. 전입일 2021.11.25, 보증금 미상, 확정일자 미상입니다. 임대차계약서·보증금 지급자료·점유 원인을 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 김치성은 등기부상 권리자·채무자와 동일한 이름으로 나타나 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있습니다.
- 말소관계 원본 대조. 을구의 근저당 설정·말소 이력이 많습니다. 실제 잔존 권리와 공동담보 범위를 등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 조건 확인. 제시외 건물 포함, 토지 지상 휀스·석축 등은 토지가격에 포함 평가되었고 컨테이너 등은 이동이 용이한 것으로 평가되었습니다.
- 용도 적합성 확인. 제조업소 이용 물건이므로 사용 목적, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 성장관리계획구역 조건을 확인해야 합니다.
- 인수 0원 단정 금지. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 보증금 미상 점유자의 권리 주장이 확인되기 전에는 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘확정 불가 항목’이 먼저다
이 물건은 최저가가 799,540,000원까지 내려와 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 이 숫자만 보고 접근하면 위험합니다. 김치성의 전입일은 2021.11.25로 말소기준권리보다 빠르고, 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 또한 제조업소·토지 물건으로, 일반 주거용 아파트처럼 단순 실거래 평균으로 가격 매력을 판단하기도 어렵습니다.
결론은 명확합니다. 가격은 낮아졌지만, 권리·점유 확인 전에는 보류입니다. 보증금이 없거나 관계인 점유로 정리된다면 별도 판단이 가능하지만, 현재 상태에서는 실질취득가가 확정되지 않습니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 김치성의 점유 원인과 보증금 존재 여부입니다.
