광주지방법원 2025타경34618. 광주 광산구 쌍암동 첨단센트럴파크2차 202동 204호 오피스텔입니다. 감정가 168,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 117,600,000원으로 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 70%입니다. 하지만 등기부를 확인하면 말소기준 근저당권보다 앞선 주택임차인의 전입·확정일자가 드러납니다. 일반적인 대항력 보증금 인수형 경매라면, 이 가격만 보고 접근해서는 안 됩니다.

그런데 이 사건에는 중요한 차이가 있습니다. 경매 신청채권자인 주택도시보증공사가 주택임차권자의 승계인으로서 매각대금에서 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 배당상 부족액과 실제 매수인 부담액을 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심

말소기준권리는 2024.01.23 설정된 대원디앤아이주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 15,000,000원이며, 이 근저당권과 그 이후 등기된 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

반면 안현민의 전입신고·점유개시일은 2021.11.29입니다. 확정일자도 같은 날입니다. 임차권등기가 2024.12.09에 이루어졌더라도 대항력 판단에서 중요한 선행 전입·점유 이력이 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인으로 취급해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수와 확약

실제 임차인은 안현민 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차권자의 승계인인 채권자로 기재되어 있으므로 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

따라서 현재 회차의 실질취득액은 보증금 인수 위험이 확약으로 해소된다는 전제하에 117,600,000원 + 0원 = 117,600,000원입니다. 취득세, 등기비용, 명도비용 등 별도 비용은 제외한 금액입니다.

중요한 것은 이 확약이 안현민의 해당 임대차보증금에 관한 승계인 주택도시보증공사의 청구권을 대상으로 한다는 점입니다. 다른 임차인이나 별개 청구권까지 포괄적으로 포기한 것으로 해석해서는 안 됩니다. 입찰 전 확약서 원본, 승계 범위, 임차권등기 말소 조건과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 72.5%의 숫자를 경계해야 한다

첨단센트럴파크2차의 비교 가능한 전용 55.85㎡ 실거래는 2022.05 거래 1건으로, 거래금액은 162,180,000원입니다. 현재 최저가는 이 금액의 72.5%입니다.

이 거래는 현재 매각기일보다 상당히 앞선 시점의 거래입니다. 최신 거래로 확인되는 시점이 2022.05이므로 2026년의 현재 시장가격을 대표한다고 보기 어렵습니다. 최근 가격 추세와 거래량을 검증할 충분한 거래 표본도 없습니다. 따라서 과거 거래가 대비 72.5%라는 비교는 가능하지만, 이를 곧바로 현재 시세보다 27.5% 저렴하다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)

집행비용과 배당액은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 임차인 우선변제 배당액은 승계 채권의 존재와 별도로 제시한 배당 시뮬레이션 금액이며, 주택도시보증공사의 청구액을 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 회차별 인수 시나리오

이 물건은 가격이 내려갈수록 무조건 유리해지는 일반 경매와 다릅니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려간 만큼 임차보증금의 미배당액이 늘어나는 대항력 인수형 구조이기 때문입니다. 반대로 확약이 유효하다면 해당 보증금의 실질 인수 부담이 해소되어 낮아진 낙찰가가 취득 부담 감소로 연결됩니다.

각 회차의 배당상 인수 추정액은 집행비용 등을 반영한 시뮬레이션 수치입니다. 확약 미반영 시 낙찰가와 인수액의 합계는 보증금 규모에 근접해 유지되지만, 확약이 유효하면 해당 임차보증금의 실제 인수액은 0원입니다. 유찰 회차별 가격은 시나리오이며 실제 매각 결과를 뜻하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 쌍암동성당 동측 인근으로, 상업용 부동산·종교시설·상업나지·주거 및 업무시설이 혼재하는 주상복합지대입니다.
• 교통. 차량 접근성은 무난하며 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 단지 남측으로 공도와 연계되는 단지 내 도로가 정비되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 18층 건물 중 2층 오피스텔입니다. 급배수·위생·난방·소방설비 및 공용승강기가 설치되어 있습니다.
• 규제. 중심상업지역·방화지구이며 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)에 속합니다. 가로구역별 최고높이 제한 및 도로 관련 사항이 있습니다.
• 토지. 정방형 평지의 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지입니다. 토지면적 3,600.5㎡, 공시지가 1,541,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 실제 내부 관리 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 첨단센트럴파크2차는 268세대 규모로 2018.03.15 준공되었습니다. 확인된 거래 표본이 1건에 그치고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.6회인 점에서 재매각 가능 가격은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 내용을 원본으로 확인하세요. 해당 임대차보증금 전체에 효력이 미치는지 확인하는 것이 가장 중요합니다.
• 임차권 승계 범위. 실제 임차인은 안현민 1명이며 주택도시보증공사는 승계인 채권자입니다. 승계 범위와 미배당 보증금 청구권 포기 범위가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 대항력과 말소기준. 안현민의 전입·확정일자 2021.11.29와 근저당 설정일 2024.01.23을 대조하세요. 임차권등기일만 보고 인수 위험을 배제하면 안 됩니다.
• 점유와 명도. 임차권등기가 있다고 현재 점유 상태가 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유자, 인도 가능성 및 명도 비용을 확인해야 합니다.
• 현재 시세 검증. 확인된 매매 거래는 2022.05의 1건입니다. 입찰 전 최근 거래, 유사 오피스텔 호가, 층별·면적별 가격 차이를 확인해야 합니다.
• 환금성 점검. 단지 평균 유찰 3.6회라는 지표를 고려해 매수 수요와 향후 처분 가능성을 보수적으로 평가하세요.
• 체납과 부대비용. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 취득세, 등기비용 및 명도 관련 지출을 확인하세요.
• 매각기일 서류 확인. 2026.11.03 입찰 전 매각물건명세서 정정 내역, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 매각조건을 다시 확인하세요.

맺으며 — “싸 보이는 가격보다 중요한 것은 확약의 효력”

이 경매의 핵심은 명확합니다. 임차보증금 160,000,000원, 최저매각가 117,600,000원. 선순위 대항력 임차인 때문에 확약이 없다면 배당상 부족액 44,846,400원을 인수할 위험이 있습니다. 그 경우 실질 부담액은 162,446,400원으로, 과거 실거래가와 비교해도 저렴하지 않습니다.

하지만 주택도시보증공사가 제출한 확약이 유효하고 해당 보증금 전체에 적용된다면 매수인의 실질 인수액은 0원이 됩니다. 현재 회차에서는 최저매각가 117,600,000원이 실질취득의 기준이 됩니다. 확약은 이 사건의 권리 위험을 크게 바꾸는 결정적 요소입니다.

다만 과거 실거래 162,180,000원은 2022년의 단일 거래로, 현재 시세를 판단할 자료로는 부족합니다. 이미 2회 유찰된 오피스텔이고 단지 경매 평균 유찰도 3.6회에 달합니다. 확약을 확인했다고 해서 가격과 환금성 위험까지 없어지는 것은 아닙니다.

결론은 권리 조건부 해소, 가격 검증 필요. HUG 확약서 원본과 임차권 말소 조건을 확인한 후, 현재 시세 및 향후 환금성을 따져 입찰 여부를 결정해야 합니다. 종합 평가는 C등급(48점)으로, 확약에 의한 인수 위험 해소 가능성을 인정하되 오래된 거래 표본과 오피스텔 환금성 불확실성을 보수적으로 반영했습니다.