광주지방법원 2025타경34618. 광주 광산구 쌍암동 첨단센트럴파크2차 202동 204호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 전용 55.85㎡ 물건입니다. 현재 소유자는 유한회사피알디이며, 등기에는 2018.04.19 거래가액 160,300,000원의 소유권이전 내역이 있습니다. 권리분석의 핵심은 2024.01.23 대원디앤아이주식회사의 근저당권 15,000,000원이 아니라, 그보다 훨씬 앞선 2021.11.29 안현민의 전입·점유·확정일자입니다.
말소기준권리는 2024.01.23 접수된 대원디앤아이주식회사의 근저당권입니다. 등기상 2024.12.09 설정된 안현민의 임차권은 말소기준권리 이후라 매각으로 등기 자체는 소멸하지만, 임차인은 이미 2021.11.29부터 전입·점유를 갖추고 확정일자도 받은 상태입니다. 따라서 대항력은 말소기준보다 선행하고, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34618 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 제202동 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 55.85㎡ · 철근콘크리트구조 18층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사피알디 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 117,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 167,180,038원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.23 을구 10번 근저당권 · 대원디앤아이주식회사 · 채권최고액 15,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안현민 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.29 | 2021.11.29 | 160,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
안현민은 2021.11.29 전입·점유와 확정일자를 갖췄고 배당요구도 이루어져 대항력과 우선변제권을 모두 행사하는 구조입니다. 말소기준 근저당권의 접수일 2024.01.23보다 앞서므로, 후순위 임차인이 아닙니다. 실제 임차인은 안현민 1명이며, 승계형 임차인으로 표시된 사람은 없습니다.
③ 가격 비교 — 최저가 72.5%가 아니라 실질취득 100.2%
첨단센트럴파크2차는 268세대, 준공일 2018.03.15이며 비교 면적은 전용 55.85㎡입니다. 실거래 표본은 2022.05, 3층, 162,180,000원 1건이고, 실거래 평균·최신 거래·최근 12개월 평균이 모두 162,180,000원으로 제시되어 있습니다.
| 비교 항목 | 금액 | 시세 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 168,000,000원 | 103.6% | 실거래 비교값보다 높음 |
| 현재 최저가 | 117,600,000원 | 72.5% | 인수액을 제외한 숫자라 단독 비교 금지 |
| 실질취득 | 162,446,400원 | 100.2% | 실거래 비교값보다 소폭 높음 |
| 실거래 / 최근 12개월 평균 | 162,180,000원 | 100.0% | 2022.05 실거래 1건 |
현재 최저가 117,600,000원은 시세 비교값의 72.5%이지만, 이 숫자로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 예상 인수액 44,846,400원을 더한 실질취득은 162,446,400원으로, 비교 시세 162,180,000원보다 266,400원 높습니다. 즉 현재 회차는 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 117,600,000원 | 44,846,400원 | 162,446,400원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 82,320,000원 | 79,561,760원 | 161,881,760원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 57,624,000원 | 103,813,232원 | 161,437,232원 |
회차별 집행비용 추정 구조에 따라 총액은 조금 달라지지만, 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,446,400원 |
| 1. 임차인 · 안현민 보증금 | 160,000,000원 | 115,153,600원 |
| 2. 근저당 · 대원디앤아이주식회사 | 15,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 167,180,038원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 2,446,400원을 먼저 공제한 뒤 안현민에게 115,153,600원이 배당됩니다. 보증금 부족분 44,846,400원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부 및 감정평가 이용상태 모두 오피스텔이며, 토지는 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 쌍암동성당 동측 인근으로, 상업용부동산·종교시설·상업나지·주거 및 업무시설이 혼재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 접근성은 무난하고 대중교통 여건은 보통이며, 단지 남측으로 공도와 연계되는 단지 내 도로가 정비되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 2층이며 급배수·위생·난방·소방·공용승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·국가산업단지 등에 해당하며 공시지가는 1,541,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 3.4회, 낙찰률은 0.0%입니다. 가격을 낮게 보이게 만드는 유찰 횟수보다 최종 실질취득액과 재매각 가능성을 함께 봐야 합니다.
- 시세 표본. 전용 55.85㎡ 실거래 표본은 2022.05 거래 1건, 162,180,000원으로 표본 수가 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 기준 판단 금지. 117,600,000원을 취득원가로 보면 안 됩니다. 현재 회차 기준 실질취득은 인수액을 포함한 162,446,400원입니다.
- 배당액 재확인. 안현민의 보증금 160,000,000원 중 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라집니다. 배당표 확정 전까지 미배당액을 다시 계산해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 안현민의 전입·점유·확정일자 2021.11.29가 말소기준권리 2024.01.23보다 앞선다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
- 임차권등기와 인도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유·인도 상태와 보증금 반환 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 후속 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 매각가 82,320,000원, 3회 유찰 시 57,624,000원으로 내려가지만 예상 인수액은 각각 79,561,760원, 103,813,232원으로 커집니다.
- 시세 표본 보수적으로 해석. 비교 실거래가 162,180,000원 1건뿐이므로 개별 호수 상태와 실제 매매 가능 가격을 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로다”
이 사건의 숫자는 처음 보면 매력적입니다. 감정가 168,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 117,600,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 대항력 있는 안현민의 보증금 160,000,000원이 말소기준권리보다 앞서 있고, 현재 회차 예상 미배당액 44,846,400원을 매수인이 떠안습니다. 결과적으로 현재 회차 실질취득은 162,446,400원입니다.
이는 실거래·최근 12개월 평균으로 제시된 162,180,000원보다 소폭 높은 수준입니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수 보증금이 늘어 2회 유찰 시 실질취득 161,881,760원, 3회 유찰 시 161,437,232원으로 총부담이 크게 낮아지지 않습니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 3.4회와 낙찰률 0.0%, 오피스텔이라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 최저가는 싸 보이지만, 실질취득 기준 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 이 물건의 승부처는 낮아지는 최저가가 아니라 임차보증금 인수 후의 총취득원가입니다.
