광주지방법원 2025타경34770. 광주광역시 서구 유촌동 590-24 소재 공장·사무실 및 토지 물건입니다. 감정 이용상태는 공장과 사무실, 토지 이용상황은 공업용으로 확인됩니다. 토지면적은 2,666.0㎡, 용도지역은 생산녹지지역입니다. 신건이라 가격은 감정가 그대로지만, 권리 구조는 단순하지 않습니다. 등기 흐름에는 2015년·2017년 설정 권리와 2021년 농협은행 근저당, 2025년 임의경매개시결정이 이어집니다.
숫자로 보면 더 명확합니다. 매각가를 현재 최저가 3,750,265,160원으로 가정해도 채권총액 4,472,000,000원 중 배당되는 금액은 3,710,362,508원이고, 761,637,492원이 부족합니다. 신청채권자인 농협은행 주식회사도 청구액 1,454,361,862원 중 978,362,508원만 배당되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34770 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 유촌동 590-24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 · 토지 2,666.0㎡ |
| 등기상 부동산 | [건물] 광주광역시 서구 유촌동 590-24 주1 |
| 소유자 | 노영심 |
| 감정가 / 최저가 | 3,750,265,160원 / 3,750,265,160원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 1,454,361,862원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 선순위 이력은 별도 점검
말소기준으로 표시된 권리는 2021.05.03 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 2025.12.29 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 그 이전에 등기된 권리 흐름이 많고, 배당표에서도 을구 1번·2번·3번·5번 근저당권이 선순위 배당항목으로 잡혀 있습니다. 따라서 이 물건은 “신건이라 깨끗하다”가 아니라, 선순위 배당·미배당·말소관계까지 원본 대조가 필요한 물건입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 대항력은 단정 불가
조사상 임차인은 효성티엔씨(주) 1명입니다. 보증금은 50,000,000원, 월차임은 400,000원으로 기재되어 있습니다. 다만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 효성티엔씨(주) | 전부 | 50,000,000원 | 400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 3,750,265,160원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 39,902,652원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 912,000,000원 | 912,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 현대중공업그린에너지주식회사 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,740,000,000원 | 978,362,508원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,472,000,000원 중 3,710,362,508원만 배당되고 761,637,492원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 시나리오 — 가격은 낮아져도 구조 리스크는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 3,750,265,160원 | 3,710,362,508원 | 761,637,492원 | 978,362,508원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,000,212,128원 | 2,967,810,007원 | 1,504,189,993원 | 235,810,007원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,400,169,702원 | 2,373,768,005원 | 2,098,231,995원 | 0원 |
이 물건은 현재 회차가 감정가 100%인 신건입니다. 그러나 배당 구조상 이미 미배당이 있고, 임차인 대항력도 확정되지 않았습니다. 따라서 단순히 “공장·토지 규모가 크다”거나 “신건이라 기준가가 명확하다”는 이유만으로 접근하기 어렵습니다. 실제 입찰가는 권리 말소관계, 임차 점유, 위반건축물 처리비용, 제외 설비를 반영해 산정해야 합니다.
⑤ 물건·입지·건축 리스크 메모 (감정요항표 및 매각물건명세서 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 유촌동 유덕동행정복지센터 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 인근에 버스승강장 등이 소재합니다.
- 이용상태. 기호 3, 4는 공장, 기호 5는 사무실로 확인됩니다.
- 건물 구조. 기호 3, 4는 일반철골구조 판넬지붕 1층, 기호 5는 일반철골구조 판넬지붕 2층이며 사용승인일은 2015.1.26입니다.
- 토지. 생산녹지지역, 공장용지, 공업용, 평지, 자루형, 세로한면(가), 공시지가 377,900원/㎡입니다.
- 제외 설비. 본건 지상 및 건물 지붕에 설치된 제시외 태양광 발전설비 5식 및 기계기구 크레인은 매각 제외입니다.
- 위반건축물. 목록 3, 4는 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어 향후 이행강제금 부과 및 시정명령 가능성이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 효성티엔씨(주)의 점유, 계약관계, 전입신고일, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 태양광 발전설비 5식과 기계기구 크레인은 매각 제외로 표시되어 있으므로 영업·사용가치 산정에서 빼야 합니다.
- 위반건축물 비용. 목록 3, 4의 시정명령 및 이행강제금 가능성을 입찰가에서 차감해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세가 당해세로 인정되면 배당 순위와 실제 부담 구조가 달라질 수 있습니다.
- 선순위 권리 원본 대조. 2015년·2017년 권리와 2021년 말소기준권리의 관계를 등기부 원본, 매각물건명세서, 배당요구 종기 자료로 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 생산녹지지역 공장용지, 소규모 공장지대, 버스승강장 접근성, 설비 제외 후 실제 사용 가능성을 현장에서 점검해야 합니다.
맺으며 — “규모”보다 “정리 비용”이 먼저다
이 사건의 표면은 단순합니다. 감정가와 최저가가 같은 신건이고, 토지 2,666.0㎡에 공장·사무실이 결합된 물건입니다. 그러나 내부를 보면 미배당 761,637,492원, 대항력 미상 임차인, 국세·지방세 압류, 매각 제외 태양광·크레인, 위반건축물 리스크가 동시에 존재합니다. 권리·점유·건축 리스크를 정리할 수 있는 매수자만 검토할 물건입니다. 결론은 보수적입니다. 신건 기준으로는 가격 메리트보다 확인해야 할 리스크가 더 큽니다.
