광주지방법원 2026타경471. 화순군 도곡면 원화리 소재 도곡온천관광단지 내 숙박시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 숙박시설로 이용되고 있으며, 대상 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물입니다. 최저매각가는 감정가 8,097,817,720원의 56%인 4,534,779,000원까지 내려왔습니다.
등기상 현재 경매의 말소기준은 2024.08.23. 설정된 광주새마을금고 근저당권 6,000,000,000원입니다. 이후 소유권이전청구권 관련 등기, 화순군 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기상 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 점유자 2명의 보증금이 확인되지 않는다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경471 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 도곡면 원화리 615 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 감정평가상 숙박시설 |
| 현재 소유자 | 유한회사도곡디알원 |
| 감정가 / 최저가 | 8,097,817,720원 / 4,534,779,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 청구금액 | 4,872,024,260원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
말소기준은 2024.08.23. 광주새마을금고 근저당권입니다. 근저당권 채권최고액은 6,000,000,000원이고 공동담보에는 원화리 615 토지, 원화리 617 토지와 원화리 617 건물이 기재돼 있습니다. 이후의 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 점유 2명, 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주)미라 | 2020.03.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임진심 | 2024.04.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
두 명 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자 2명입니다. 확정일자와 보증금, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당 후 남는 보증금 규모를 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에 매수인 인수액이 0원으로 표시돼 있더라도, 점유자 보증금까지 포함한 실제 인수액이 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 56% 할인보다 ‘시세 공백’이 먼저
감정가는 8,097,817,720원이고 현재 최저가는 4,534,779,000원으로 감정가의 56%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 할인율을 시장가 대비 할인율로 바꿔 읽을 수 없습니다. 숙박시설은 운영상태·시설 수준·관광수요·수익성에 따라 가치 편차가 클 수 있고, 현재 건물은 인테리어 공사 중으로 조사됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,534,779,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 47,747,790원 |
| 을구 23번 근저당권 · 광주새마을금고 | 6,000,000,000원 | 4,487,031,210원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 광주새마을금고 채권최고액 6,000,000,000원 중 4,487,031,210원이 배당되고 1,512,968,790원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 점유자 보증금도 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 권리확인은 더 중요
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (56%) | 4,534,779,000원 | 4,487,031,210원 | 1,512,968,790원 |
| 3회 유찰 시 (39%) | 3,174,345,300원 | 3,140,201,847원 | 2,859,798,153원 |
| 4회 유찰 시 (27%) | 2,222,041,710원 | 2,197,421,293원 | 3,802,578,707원 |
신청채권자의 청구금액은 4,872,024,260원입니다. 현재 회차에서도 예상 배당액 4,487,031,210원으로 청구금액 전액을 충족하지 못하며, 추가 유찰 시 배당 부족액은 더 커집니다. 다만 이 미배당 채권 자체를 매수인이 곧바로 인수한다는 뜻은 아닙니다. 매수인 입장에서는 선순위 점유자의 미확인 보증금이 별도의 핵심 변수입니다.
⑥ 건물·토지 상태 — 숙박시설 특유의 현장 리스크
- 이용상태. 감정평가상 대상 건물은 숙박시설로 이용되고 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물이며, 외벽은 사이딩판넬·몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배·몰탈 위 페인팅·일부 타일 마감 등입니다.
- 공사 상태. 현황조사 당시 건물은 인테리어 공사 중인 것으로 조사됐습니다.
- 제시외 시설. 목록 2 건물 3층과 목록 4 건물 3층 사이를 연결하는 통로가 설치돼 있고 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다.
- 엘리베이터. 대상 건물 부대설비 엘리베이터는 전원 공급시설이 미비한 상태로 정상작동 여부 확인이 필요합니다.
- 설비. 일반적인 급배수·위생·엘리베이터·소방·냉난방시설이 설치돼 있습니다.
⑦ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도곡온천관광단지 내에 위치하며 주위는 관광휴양개발지구의 상업용시설과 숙박시설이 주를 이루는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스정류장이 소재해 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.
- 토지. 확인된 토지면적은 1,904.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업나지, 평지·가로장방·소로각지입니다.
- 공시지가. 239,300원/㎡입니다.
- 용도·지구. 계획관리지역, 관광·휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 관광지, 도곡온천 온천지구 및 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑧ 등기에서 추가 확인할 점
과거 등기에는 국민은행·저축은행·신협·수협계 근저당과 압류·가압류·과거 경매 등이 다수 있었지만 해당 권리 대부분은 이미 등기부상 말소돼 있습니다. 현재 권리분석에서는 과거 말소권리보다 2024.08.23. 광주새마을금고 근저당과 그보다 앞선 실제 점유 관계가 중요합니다.
⑨ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 최우선 확인. 주)미라와 임진심의 임대차계약, 실제 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
- 실질취득가 재계산. 확인된 미배당 인수액이 있다면 낙찰가에 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 현장 공사 상태 확인. 인테리어 공사의 진행률, 중단 여부와 추가 공사비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 연결통로 확인. 3층 사이 연결통로와 제시외 건물의 구조·사용상태를 매각 범위와 함께 확인해야 합니다.
- 엘리베이터 확인. 전원 공급시설과 정상작동 여부를 확인해 보수·복구 비용 가능성을 점검해야 합니다.
- 숙박시설 운영성 점검. 비교 실거래가가 없으므로 감정가 할인율만 보지 말고 현재 시설 상태와 실제 이용 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 광주새마을금고 근저당의 공동담보에 원화리 615·617 토지와 617 건물이 기재돼 있으므로 매각목록과 등기 원문을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “56% 할인”보다 보증금 미상이 더 크다
현재 최저가는 감정가의 56%인 4,534,779,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 숫자 하나만 보고 할인형 물건으로 분류하기 어렵습니다. 실제 점유자 2명의 전입일이 모두 말소기준보다 앞서고 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수 위험의 크기를 계산할 수 없기 때문입니다.
여기에 숙박시설이라는 용도, 두 차례 유찰, 인테리어 공사 중인 현황, 제시외 연결통로, 엘리베이터 정상작동 확인 필요까지 겹칩니다. 등기상 후순위 권리 소멸 구조만 보면 단순하지만, 매수인의 실제 총투입액은 아직 단순하지 않습니다. 입찰 판단의 선결조건은 추가 할인 여부가 아니라 두 점유자의 보증금과 권리관계를 확정하는 것입니다.
