의정부지방법원 2025타경3176. 경기도 포천시 선단동 디에스뷰 제3동 제3층 제302호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택·단지형다세대)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 238,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 116,620,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
등기상 현재 소유자는 김봉주이고, 말소기준권리는 2021.02.10 설정된 수협은행 근저당권 219,600,000원입니다. 그 뒤 2025.07.23 수협은행이 임의경매를 신청했고, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 별도로 떠안을 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3176 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 선단동 75-1 디에스뷰 3동 3층302호 |
| 도로명주소 | 경기도 포천시 호국로1014번길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대)) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 김봉주 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 116,620,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 185,176,009원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2021년 수협은행 근저당
2020.08.11 설정됐던 구룡포수산업협동조합 근저당권 2,856,000,000원은 2021.02.10 이미 말소됐습니다. 같은 날 김봉주 명의의 소유권이전이 접수됐고, 이어 수협은행 근저당권 219,600,000원이 설정되어 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 2025.07.23 임의경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인율은 크지만 비교 표본이 약하다
확인되는 DS뷰 실거래는 2021.08 한 건입니다. 전용 63.35㎡, 4층이 259,340,000원에 거래됐습니다. 비교 대상 면적은 71.07㎡로 표시되어 있어 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 63.35㎡ | 4 | 259,340,000원 |
현재 최저가 116,620,000원은 이 거래가의 45.0% 수준입니다. 수치만 놓고 보면 큰 할인처럼 보이지만, 거래 시점이 2021.08이고 실거래 표본도 1건뿐이며 면적까지 다릅니다. 따라서 이 45.0%만을 근거로 현재 시세 대비 “싸다”고 단정하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,432,680원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 219,600,000원 | 114,187,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 수협은행 채권최고액 219,600,000원 중 114,187,320원이 배당되고, 미배당액은 105,412,680원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 최저매각가 | 수협은행 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 116,620,000원 | 114,187,320원 | 105,412,680원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 81,634,000원 | 79,764,588원 | 139,835,412원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 57,143,800원 | 55,715,212원 | 163,884,788원 |
낙찰가가 내려갈수록 수협은행의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건에서 유찰의 핵심 효과는 권리부담 증가가 아니라 매입가격 하락입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선단동1통회관 동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·공장·창고·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물이며 위생·급배수·전기·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측과 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·비행안전제2구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 대지 1,368.0㎡, 평지의 사다리형에 가까운 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 482,400원/㎡입니다.
- 규모. DS뷰는 총 24세대이고 2020.07.24 준공됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 확인되는 거래가 2021.08 한 건뿐이고 면적도 달라 현재 시세 판단 자료가 부족합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 238,000,000원 대비 49%라는 할인율보다 현재 실제 매매 가능 가격과 비교해야 합니다.
- 환금성 점검. 총 24세대 규모이고 경매 평균 유찰이 2.0회인 만큼 향후 매도 수요도 함께 확인하는 편이 안전합니다.
- 배당 원본 대조. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당요소를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 시세는 재확인”
이 사건의 권리 구조는 어렵지 않습니다. 2021년 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 두 차례 유찰로 최저가는 116,620,000원까지 내려와 감정가의 49%가 됐습니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 확인 실거래가 259,340,000원이라는 숫자만 보면 현재 최저가는 45.0% 수준이지만, 그 거래는 2021.08 한 건이고 면적도 일치하지 않습니다. 권리상 부담은 낮지만, 현재 시장가와 환금성을 확인하기 전에는 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 핵심입니다.
