광주지방법원 2026타경726. 광주 동구 월남동 ‘월남호반베르디움2차’ 212동 901호 아파트입니다. 감정 이용상태도 아파트로 확인됩니다. 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 2021년 정성순 씨가 거래가 255,000,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 국민은행 근저당권 188,100,000원이 설정됐습니다. 이번 임의경매는 그 국민은행 채권으로 진행됩니다.
임차인 조사상 별도 임차인은 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 대항력 임차인 인수 문제가 아니라 신건 최저가가 시장가격 대비 적정한가입니다. 최근 실거래 평균이 211,625,000원인데, 최저매각가는 220,000,000원입니다. 권리는 합격권이지만, 가격은 신건 기준으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경726 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 월남동 638 월남호반베르디움2차 212동 9층901호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상 면적 59.9816㎡ · 20층 중 9층 901호 |
| 소유자 | 정성순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 170,005,434원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 광주은행 근저당권은 2017.06.20 해지로 말소됐고, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2021.08.20 국민은행 근저당권입니다. 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 및 인수 위험
| 구분 | 내용 | 인수액 |
|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 0원 |
| 대항력 | 해당 없음 | 0원 |
| 우선변제 | 해당 없음 | 0원 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 | 0원 |
③ 시세 비교 — 신건 가격은 실거래 평균의 104.0%
월남호반베르디움2차는 784세대, 사용승인일은 2016.05.10입니다. 동일 면적 최근 실거래는 12건이고, 평균은 211,625,000원입니다. 최저매각가 220,000,000원은 이 평균의 104.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 60.0㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 11 | 213,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 15 | 213,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 3 | 196,000,000원 |
| 2025.11 | 60.0㎡ | 8 | 213,000,000원 |
| 2025.11 | 59.98㎡ | 2 | 214,000,000원 |
| 2025.10 | 59.97㎡ | 2 | 218,000,000원 |
| 2025.10 | 60.0㎡ | 19 | 219,500,000원 |
| 2025.09 | 60.0㎡ | 8 | 228,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 211,625,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 23,000,000원 | 23,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 188,100,000원 | 188,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,020,000원 |
현재 회차 기준 총 채권액 211,100,000원, 예상 배당 211,100,000원, 부족액 0원, 소유자 교부 5,020,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 가격·배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 부족액 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 220,000,000원 | 211,100,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 38,364,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 73,071,200원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 동구 월남동 소재 “주남마을” 남서측 인근의 월남호반베르디움2차입니다.
- 주위환경. 주변은 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 20층 건물 중 9층 901호입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지대 내 가장형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류 접합, 소로2류 접합, 소로3류 저합, 도시개발구역입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 최저가 220,000,000원은 실거래 평균 211,625,000원의 104.0%입니다.
- 권리 확인. 말소기준은 2021.08.20 국민은행 근저당권입니다. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 임차인 확인. 임차인 없음으로 정리되지만, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
- 관리비 확인. 아파트는 공용부분 체납 관리비가 문제될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 회차 전략. 현재 회차는 신건입니다. 1회 유찰 시 176,000,000원, 2회 유찰 시 140,800,000원 시나리오를 함께 비교해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 별개
이 물건은 임차인 없음·인수 0원으로 권리 리스크가 낮습니다. 다만 신건 최저가가 실거래 평균보다 높습니다. 따라서 결론은 단순합니다. 권리는 합격, 가격은 보류입니다. 신건에서 무리하게 접근하기보다는, 실거래 평균과 회차별 최저가를 놓고 보수적인 입찰가를 정해야 합니다.
