의정부지방법원 2025타경3503. 포천시 신읍동 청도빌라 3층 302호, 공부상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 91,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 권리의 기준점은 1996.04.10 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 이후 압류는 말소됐고, 경매개시결정과 근저당권은 매각으로 정리되는 구조라 매수인이 등기상 떠안을 권리는 없습니다.
다만 “인수 0원”이 곧 “싸다”는 뜻은 아닙니다. 이 물건의 감정가와 최저가 9,100만원은 전용 93.9㎡ 실거래 평균 6,500만원보다 2,600만원 높고, 최근 거래 최고가 8,500만원보다도 높습니다. 즉 신건 가격으로 낙찰받으면 권리는 깨끗해도 가격 메리트는 약합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3503 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 신읍동 231-6 청도빌라 3층302호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 93.9㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건 중 3층 302호 |
| 소유자 | 정홍이 (2008.12.24. 매매, 거래가 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 91,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 / 20,228,742원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1996년 근저당
말소기준권리는 1996.04.10 을구 1번 근저당권입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하고, 이후의 경매개시결정도 매각으로 정리됩니다. 1997년 설정된 을구 2번 근저당권은 2008년에 말소됐습니다. 등기상으로는 매수인이 인수할 권리가 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤석우 | 2017.02.15 / 2017.02.15 | 2025.09.03 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 산정 미상 승계 아님 |
윤석우 씨의 전입신고와 확정일자는 모두 2017.02.15입니다. 말소기준권리인 1996.04.10 근저당권보다 늦기 때문에 매수인에게 대항할 수 없습니다. 배당요구는 2025.09.03에 있으나 보증금이 확인되지 않아 배당금액 산정은 어렵습니다. 핵심은 대항력 있는 임차인이 아니므로, 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아니라는 점입니다.
③ 시세 비교 — 신건 실질취득가가 평균보다 높다
청도빌라 전용 93.9㎡ 실거래는 2건입니다. 표본은 작지만, 제공된 실거래 기준으로 보면 현재 실질취득가 9,100만원은 실거래 평균 6,500만원의 140.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 93.9㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2023.09 | 93.9㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 65,000,000원 |
신건 실질취득가 91,000,000원은 평균보다 26,000,000원 높고, 2026.05 거래가 85,000,000원과 비교해도 6,000,000원 높습니다. 실거래가 있는 물건이지만 거래 건수가 적고 총 6세대 빌라라 환금성도 아파트보다 보수적으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,038,000원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 26,000,000원 | 23,962,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 9,100만원 기준으로 집행비용을 공제하면 근저당권자에게 8,896만2,000원이 배당되고, 203만8,000원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 왕방초등학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 다세대주택, 중소규모 근린생활시설, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 도보 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 치장벽돌 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며, 토지는 세장형 평지의 연립·다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 청도빌라는 총 6세대, 사용승인일은 1989.07.06입니다. 거래 표본이 2건으로 적어 되팔 때 가격 산정이 보수적일 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 실질취득가 9,100만원은 실거래 평균 6,500만원보다 높습니다. 신건 입찰은 가격 메리트가 약합니다.
- 임차인 확인. 윤석우 씨는 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 명도 협의와 점유관계 확인이 필요합니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 72,800,000원, 2회 유찰 시 58,240,000원입니다. 시세와 맞는 구간은 유찰 후에 가까워집니다.
- 내부 상태. 내부는 현장확인 및 도면 등으로 확인되지 않아 미상으로 평가됐습니다. 수리비를 별도로 보수적으로 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차인 보증금, 관리비 체납 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 보류
이 물건의 장점은 권리 구조가 단순하다는 점입니다. 말소기준은 1996년 근저당이고, 임차인은 있으나 전입·확정일자가 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격은 별개입니다. 신건 실질취득가 9,100만원은 실거래 평균 6,500만원의 140.0%이고, 2026년 5월 거래가 8,500만원보다도 높습니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 이 사건은 유찰 후 가격이 시세권으로 내려오는지 확인하는 전략이 더 안전합니다.
