부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 임차권등기가 존재하지만 전입 시점이 말소기준권리 이후라 대항력 없는 임차권입니다. 따라서 낙찰자가 부담할 인수금은 0원입니다. 다만 민간임대주택 등록, 임차보증금 173,300,000원의 미배당 구조가 있어 권리보다 인도·임대관계 확인이 핵심인 물건입니다.

감정가 / 최저가

232,000,000원

신건(0회 유찰)

임차보증금

173,300,000원

임차권등기 박노승

매수인 인수

0원

대항력 없음

핵심권리

우리은행

말소기준 근저당

광주지방법원 2026타경30026. 광주 북구 신안동 광주역한국아델리움 706호 오피스텔입니다. 소유자는 유한회사비알케이이며, 2022년 준공된 주거용 오피스텔입니다. 등기상 핵심은 우리은행 근저당과 박노승의 임차권등기입니다. 임차권등기는 보증금 1억7330만원으로 큰 금액이지만, 전입일이 말소기준권리인 2022년 9월 16일 이후인 2024년 3월 13일이라 낙찰자에게 대항하지 못합니다.

즉 이 물건의 핵심은 “보증금을 떠안는가”가 아닙니다. 매각으로 임차권등기와 후순위 권리는 소멸하고 인수액은 0원입니다. 다만 민간임대사업 등록 상태였고 실제 점유·인도 관계는 입찰 전 확인이 필요한 구조입니다.

물건 개요

사건번호	광주지방법원 2026타경30026
소재지	광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 7층706호
물건종류 / 이용상태	주거용 오피스텔 · 광주역한국아델리움 706호
소유자	유한회사비알케이
감정가 / 최저가	232,000,000원 / 232,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 173,300,000원
매각기일	2026.07.02

① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 인수는 없다

말소기준권리는 2022년 9월 16일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 2026년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2024년 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 임차인 박노승은 보증금 173,300,000원으로 임차권등기를 했지만 대항력은 인정되지 않아 낙찰자가 보증금을 승계하지 않습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
박노승	173,300,000원	없음	확인 필요	없음(0원)

✅ 핵심 판단 임차권등기가 있다고 해서 자동으로 보증금을 인수하는 것은 아닙니다. 이 사건은 전입일이 말소기준권리 이후라 매수인 실질취득액에 임차보증금이 더해지지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,048,000원
을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행	23,047,920,000원	227,952,000원
갑구 경매개시결정 · 주택도시보증공사	173,300,000원	0원
소유자 교부	-	0원

예상 매각대금은 집행비용과 우리은행 근저당 배당으로 대부분 소진됩니다. 임차보증금 청구는 미배당 구조지만, 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다.

매각대금 배분 (신건 2.32억)

회차별 매각 시나리오

유찰 시 최저가는 하락하지만 인수액은 0원 구조가 유지됩니다.

⚠️ 민간임대주택 등록 확인 등기상 민간임대주택 등록이 존재합니다. 매수 전 임대사업 관련 의무와 실제 점유 관계를 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 광주역 남서측 인근으로 업무시설·상가·숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대입니다.
교통. 차량 접근이 용이하고 인근 다수 시내버스 승강장이 있습니다.
규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있습니다.
건물. 철근콘크리트 구조, 지상20층·지하2층, 사용승인 2022.09.01 건물입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 보증금 173,300,000원이 크지만 대항력 없음으로 인수 대상은 아닙니다.
점유 확인. 실제 거주자와 인도 절차는 별도 확인해야 합니다.
민간임대 여부. 임대사업 관련 의무 승계 여부를 확인하세요.
배당 구조. 우리은행 근저당 채권최고액이 매우 커 후순위 배당 가능성은 낮습니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “임차권등기 = 인수”는 아니다

이 물건은 임차보증금 규모만 보면 위험해 보이지만, 권리분석 결과는 다릅니다. 말소기준권리 이후 설정된 임차권등기로 낙찰자는 보증금을 승계하지 않습니다. 다만 민간임대주택 등록과 실제 임대관계 확인이라는 별도 검토 포인트가 남아 있습니다. 권리는 정리되지만, 오피스텔의 임대 상태와 가격 판단이 승부처입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-02	유찰	2억 3,200만원
2	2026-08-11	유찰	1억 6,240만원
3	2026-09-22	D-10 진행	1억 2,992만원

부동산강제경매

임차권등기는 남았지만, 매수인이 떠안을 돈은 없다 — 광주역한국아델리움 706호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 인수는 없다

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “임차권등기 = 인수”는 아니다

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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