의정부지방법원 2025타경4216. 양주시 은현면 도하리 269-21의 창고시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 건물 등기상 소유자는 주식회사리치앤리치이고, 말소기준권리는 2024.11.01. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 156,000,000원입니다. 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있으며, 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
권리 자체보다 더 주의해서 볼 부분은 물건의 구성입니다. 매각물건명세서 비고에 일괄매각과 함께 목록2 지분매각이 기재돼 있고, 감정서에서는 목록1이 공업용 건부지로 이용 중이며 목록2는 공부상 임야이나 현황은 도로라고 적시돼 있습니다. 단순히 최저가가 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 매력을 판단하기 어려운 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4216 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 은현면 도하리 269-21 |
| 용도 / 건물 | 근린상가 + 토지 · 창고시설(일반창고) 주1동 · 현재 창고 이용 |
| 소유자 | 주식회사리치앤리치 |
| 감정가 / 최저가 | 348,968,000원 / 170,995,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 310,645,551원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 토지 | 456.0㎡ · 창고용지 · 계획관리지역 · 공시지가 184,800원/㎡ |
| 매각상 특기 | 일괄매각 · 목록2 지분매각 · 목록2 공부상 임야, 현황 도로 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.11.01.의 하나은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 추가 근저당권과 2024.11.08. 하나은행 근저당권, 2025.06.12. 박은희 근저당권, 국·양주시의 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 등기상 담보권 채권최고액 합계는 배당표 기준 492,000,000원이고, 현재 최저가 가정에서는 배당 부족액이 324,198,930원에 이르지만 이 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최강호 | 창고 일부 | 2025.06.11 | 50,000,000원 | - | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 유진(대표자 노기운) | - | 2025.04.22 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 점유자의 전입일은 각각 2025.04.22.와 2025.06.11.로, 말소기준권리인 2024.11.01.보다 뒤입니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 판정돼 있으며, 보증금 50,000,000원과 5,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,995,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,193,930원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 156,000,000원 | 11,801,070원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 박은희 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 청구 492,000,000원 중 167,801,070원이 배당되고 324,198,930원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 170,995,000원 | 167,801,070원 | 324,198,930원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 119,696,499원 | 117,220,748원 | 374,779,252원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 83,787,549원 | 81,879,373원 | 410,120,627원 | 0원 |
신청채권자인 하나은행의 청구액은 310,645,551원이고, 현재 회차에서는 167,801,070원이 배당되는 것으로 계산돼 전액 만족되지 않습니다. 3회·4회 유찰 시에도 배당액은 각각 117,220,748원, 81,879,373원으로 감소합니다. 다만 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양주시 은현면 도하리 소재 도하1리 마을회관 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 중소규모 공장·농가주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 경량철골구조 기타지붕 1층 건물로, 판넬·시멘트 몰탈 마감과 샤시 창호를 갖추고 현재 창고로 이용 중입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 토석채취제한지역, 성장관리권역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황. 목록2는 공부상 지목이 임야이나 현황은 도로입니다. 매각물건명세서에는 목록2 지분매각이라고 기재돼 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목록2 지분 범위 확인. 매각물건명세서에 목록2 지분매각이 명시돼 있으므로 실제 매각지분과 공유관계를 원문에서 대조해야 합니다.
- 현황 도로 확인. 목록2는 공부상 임야이나 현황 도로입니다. 현장 이용상태와 매각대상 범위를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 최강호는 창고 일부를 점유하고 있고 주식회사 유진도 현황조사상 임차인으로 확인됩니다. 대항력은 없지만 인도·점유정리는 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 324,198,930원은 채권자의 회수 부족액이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역과 각종 제한지역 지정 내용을 실제 이용계획과 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 지분, 도로, 점유 및 배당 관련 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2024.11.01. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하며, 실제 임차인 2명 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션 기준 실질취득액은 최저가와 같은 170,995,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정가 348,968,000원에서 2회 유찰돼 170,995,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력을 확정하기는 어렵습니다. 이 물건은 창고시설과 토지의 복합 구성이고, 목록2 지분매각과 현황 도로라는 요소가 함께 존재합니다. 권리 인수는 낮지만, 물건 구조와 환금성 검토 난도는 낮지 않은 사건으로 보는 것이 적절합니다.
