의정부지방법원 2025타경5141. 양주시 옥정동 옥정시네마엠디프라자 2층 209호, 감정서상 일반음식점(JACKPUB)으로 이용 중인 근린시설입니다. 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 조찬휘가 2017.10.26 매매를 원인으로 2021.10.13 소유권이전 등기를 마쳤고, 같은 날 오정농업협동조합 근저당권 336,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 전세권·근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 배당표상 확정 인수액은 0원입니다. 하지만 임차·점유 파트에서 전입일·보증금 미상 점유가 남아 있으므로, “확정 인수 0원”과 “현장 리스크 0”은 같은 말이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5141 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 963-12 옥정시네마엠디프라자 2층 209호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 일반음식점(JACKPUB)으로 이용 중 · 지하3층 지상8층 건물 중 제2층 제209호 |
| 소유자 | 조찬휘 (2017.10.26 매매, 2021.10.13 소유권이전 접수 · 거래가액 431,210,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 445,000,000원 / 445,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 오정농업협동조합 / 269,199,942원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
핵심은 2021.10.13 을구 1번 오정농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이므로 그 뒤에 붙은 전세권, 근저당, 가압류, 경매개시결정, 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 등기상으로는 2026.03.25 전세권 말소 이력도 확인됩니다.
② 임차인·점유자 — 하나는 대항력 없음, 하나는 미상
| 임차인·점유자 | 부분 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박인영 | 98.3450㎡ | 전입 2024.11.29 확정일자 미상 | 30,000,000원 월 1,800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 주거 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 보증금 미상 월세 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인·점유자 신고는 2건이고, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 박인영은 전입신고일이 말소기준권리인 2021.10.13보다 늦은 2024.11.29이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 “점포”는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 부분이 이 물건의 가장 큰 현장 확인 포인트입니다.
③ 예상배당표 (매각가 445,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,850,000원 |
| 2. 근저당 · 오정농업협동조합 | 336,000,000원 | 336,000,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사직방 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 근저당 · 신상규 | 150,000,000원 | 72,150,000원 |
| 5. 근저당 · 한혜숙 | 225,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주인상 | 35,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 윤안중 | 63,466,666원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 839,466,666원 중 438,150,000원이 배당되고, 401,316,666원이 미배당으로 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 “옥정2동 행정복지센터” 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정서상 일반음식점(JACKPUB)으로 이용 중입니다. 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샤시창호입니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 포함되며, 동측 중로와 서측 세로에 접합니다. 공시지가는 3,408,000원/㎡입니다.
- 하자 메모. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점포 미상 점유 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자가 있으므로 대항력 가능성을 배제하지 말고 확인해야 합니다.
- 박인영 점유 부분. 보증금 30,000,000원, 월세 1,800,000원, 전입 2024.11.29입니다. 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 실제 명도 상황은 따로 확인해야 합니다.
- 전세권 이력 대조. 주식회사직방 전세권은 2022.08.01 설정, 2026.03.25 해지 말소 이력이 함께 보입니다. 배당·말소 관계는 매각서류와 등기 원본을 맞춰 확인해야 합니다.
- 상가 환금성. 감정서상 상가지대·근린시설이며 일반음식점으로 이용 중입니다. 권리보다 영업·점유·시설 상태가 가격 판단에 크게 작용합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가는 감정가 100%인 445,000,000원입니다. 실질취득 445,000,000원을 기준으로 수익성·환금성·명도비용을 역산해야 합니다.
맺으며 — “확정 인수 0원”만 보고 들어가면 안 된다
이 사건은 등기상 권리흐름만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 말소형 물건입니다. 배당표상 매수인 확정 인수액도 0원입니다. 그러나 임차·점유 내역에는 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점포 점유가 남아 있습니다. 그래서 결론은 단순합니다. 권리는 대체로 정리되지만, 점유는 아직 확인이 필요합니다.
신건 최저가 445,000,000원은 곧 현재 회차 실질취득가입니다. 여기에 미상 점유, 일반음식점 이용상태, 상가 환금성까지 고려하면 “싸다”가 아니라 확인 후 보수적으로 접근할 물건입니다. 권리만으로는 합격에 가깝지만, 입찰 판단은 점유 확인과 가격 검증이 끝난 뒤 내려야 합니다.
