의정부지방법원 2025타경5738. 동두천 송내동 송내아이파크 103동 7층 702호 아파트입니다. 현재 소유자는 전영옥이며, 2016.08.31. 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 240,000,000원입니다. 같은 날 주식회사국민은행 근저당권이 채권최고액 204,000,000원으로 설정됐고, 이 권리가 이번 사건의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 이복희 근저당과 국세·국민건강보험공단 관련 압류, 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 이관수의 전입신고일은 2016.09.12.로 말소기준권리인 2016.08.31.보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 자료상 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구는 2026.02.20. 접수되어 있어, 실제 배당 단계에서는 임차인의 우선변제·최우선변제 가능성과 세금 우선채권을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5738 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 송내동 664-4 송내아이파크 103동 7층702호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 제7층 제702호 · 지상 23층 건물 · 아파트로 이용중 |
| 사용승인일 | 2005.07.22. |
| 소유자 | 전영옥 · 2016.08.31. 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 347,000,000원 / 170,030,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 146,707,074원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.08.31. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 204,000,000원입니다. 2017.03.21. 이복희 근저당권 136,000,000원과 이후 국세·국민건강보험공단 압류 4건, 2025.12.04. 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이관수 · 주거 | 2016.09.12. | 미상 | 2026.02.20. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 시장도 하락 중
송내아이파크 동일면적 123.76㎡ 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 321,250,000원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 310,000,000원, 최신 거래는 2026.06. 335,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -9.8% 낮은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 123.76㎡ | 12 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 123.76㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 123.76㎡ | 11 | 305,000,000원 |
| 2026.02 | 123.76㎡ | 12 | 310,000,000원 |
| 2025.12 | 123.76㎡ | 17 | 345,000,000원 |
| 2025.11 | 123.76㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2025.11 | 123.76㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 2025.11 | 123.76㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2025.04 | 123.76㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2024.12 | 123.76㎡ | 15 | 335,000,000원 |
| 2024.06 | 123.76㎡ | 17 | 350,000,000원 |
| 2024.03 | 123.76㎡ | 15 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 123.76㎡ | 8건 | 310,000,000원 |
| 전체 평균 | 123.76㎡ | 12건 | 321,250,000원 |
현재 최저매각가 170,030,000원은 최근 12개월 평균 310,000,000원의 54.8%입니다. 최신 2026.06. 거래 335,000,000원보다도 크게 낮습니다. 따라서 신건 감정가만 놓고 볼 때와 달리 2회 유찰된 현재 회차에는 가격 격차가 분명히 생긴 상태입니다. 다만 최근 가격 흐름 자체가 -9.8%이므로 과거 전체 평균 321,250,000원만 보고 가치를 높게 잡아서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,180,420원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 204,000,000원 | 166,849,580원 |
| 3. 근저당 · 이복희 | 136,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정상 총 채권 340,000,000원 중 166,849,580원이 배당되고 173,150,420원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송내초등학교 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지행역(지하철 1호선)이 있습니다.
- 단지. 아이파크 424세대, 사용승인일 2005.07.22.이며 본건은 지상 23층 건물의 7층입니다.
- 도로. 아파트단지 남측으로 진입 가능한 도로와 접하고, 서측으로 간선도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,125,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 볼 것. 전체 평균 321,250,000원보다 최근 12개월 평균 310,000,000원과 최신거래 335,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전보다 -9.8% 낮아 과거 고가 거래를 그대로 목표가격으로 삼지 않는 것이 중요합니다.
- 임차인 서류 확인. 이관수의 전입은 후순위라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구 2026.02.20. 내용과 소액임차인 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 우선채권 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있다면 배당에서 선순위 차감될 수 있습니다.
- 현재 회차 배당은 가정치. 170,030,000원 매각가 기준 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 배당은 확인 필요”
이 사건의 핵심은 권리 인수보다 현재 가격과 배당 변수의 분리입니다. 말소기준권리는 2016.08.31. 국민은행 근저당이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 이관수도 전입일이 2016.09.12.로 더 늦어 현재 확인상 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 2회 유찰을 거쳐 170,030,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 310,000,000원의 54.8%입니다. 최근 시장이 -9.8% 하락 흐름이라는 점을 감안해도 현재 최저가와 최근 실거래 사이의 가격 격차는 큰 편입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건과 임차인의 보증금·확정일자 미상 때문에 예상배당은 최종 서류 확인이 필요합니다. 결론은 매수인 인수 위험은 낮고 가격은 내려왔지만, 배당순위와 세금·임차 변수를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 사건입니다.
