의정부지방법원 2025타경6236. 포천시 선단동 제이팰리스106 4층 401호, 전용면적 84.18㎡의 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 차선영이며, 말소기준권리는 2022.07.25 수협은행 근저당권 340,800,000원입니다. 이후 2025.12.29 수협은행의 임의경매개시결정이 기입됐고, 경매로 소멸하는 구조입니다. 별도의 압류는 확인되지 않습니다.
현재 회차는 두 번 유찰된 뒤의 170,520,000원으로, 감정가 348,000,000원의 49%입니다. 예상 배당에서도 매수인에게 넘어오는 금액은 0원으로 계산되어 실질취득액 역시 170,520,000원입니다. 가격만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 시세 판단에 쓰이는 거래 표본은 84.18㎡ 기준 2022.08 2건, 각 418,000,000원뿐이므로 거래 시점과 표본 수를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6236 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 선단동 394-29 제이팰리스106 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 84.18㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실 겸 화장실2·드레스룸·발코니·현관 · 4층 중 4층 |
| 소유자 | 차선영 |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 170,520,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 301,657,507원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2022.07.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 수협은행 근저당
확인된 임차인은 없습니다. 등기상 말소기준권리는 2022.07.25 설정된 수협은행 근저당권이고, 2025.12.29 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 내용상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 전입관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 가격 격차는 크지만 거래 시점이 오래됐다
제이팰리스105·106동의 전용 84.18㎡ 거래는 2022.08 2건이며, 두 건 모두 418,000,000원입니다. 현재 최저가 170,520,000원은 이 거래가의 40.8%이고, 실질취득액도 인수 0원이므로 같은 170,520,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 84.18㎡ | 2 | 418,000,000원 |
| 2022.08 | 84.18㎡ | 1 | 418,000,000원 |
| 평균 | 84.18㎡ | 2건 | 418,000,000원 |
수치상으로는 감정가 348,000,000원도 거래가 418,000,000원보다 낮고, 현재 실질취득액 170,520,000원은 훨씬 낮습니다. 그러나 비교 거래가 모두 2022.08에 집중되어 있고 표본도 2건에 불과합니다. 따라서 “현재 최저가가 최신 시세의 40.8%”라고 해석하기보다, “제공된 비교거래 대비 40.8% 수준까지 내려왔다”고 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,187,280원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 340,800,000원 | 167,332,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 수협은행 채권최고액 340,800,000원 중 167,332,720원이 배당되고 173,467,280원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격과 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 170,520,000원 | 167,332,720원 | 173,467,280원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 119,363,999원 | 116,892,903원 | 223,907,097원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 83,554,799원 | 81,650,813원 | 259,149,187원 |
유찰이 더 진행되면 매각가격은 119,363,999원, 83,554,799원으로 낮아지지만 수협은행의 미배당액은 각각 223,907,097원, 259,149,187원으로 커집니다. 이 물건에서는 그 미배당이 매수인 승계액으로 잡히지 않으므로, 회차가 내려갈수록 실질취득액도 매각가와 함께 낮아지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천시 선단동 ‘대진대입구사거리’ 북서측 인근. 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 주거나지가 혼재하며 제반 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 중 4층 401호이며 사용승인일은 2022.07.04입니다. 급배수·위생·상하수도·화재경보기·난방·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 토지·도로. 2필 일단지의 부정형 평탄지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 폭 약 5~6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전 제4구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 400,400원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 제이팰리스105·106동은 총 15세대이며 동일 면적 비교거래는 2건입니다. 소규모 다세대 특성상 아파트 대단지보다 거래 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계가 미상이므로 전입세대·실제 점유자·확정일자 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 실질취득 170,520,000원은 제공된 비교거래 418,000,000원의 40.8%이지만 비교거래가 2022.08 2건뿐입니다. 현재 현장 시세와 별도 대조가 핵심입니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 15세대, 동일 면적 거래 2건이라는 표본 특성을 감안해 재매각 시 매수층을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 119,363,999원, 4회 유찰 시 83,554,799원입니다. 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산됩니다.
- 배당 변동요소. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당 요소에 따라 배당금은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 전입관계와 거래사례를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘현재 시세 확인’
이 물건은 말소기준이 명확한 수협은행 근저당이고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 최저가 170,520,000원이 곧 실질취득액으로 이어지는 권리상 단순한 구조입니다. 감정가 대비 49%까지 내려왔고 제공된 418,000,000원 거래와 비교하면 가격 격차도 큽니다.
다만 비교거래는 모두 2022.08이고 두 건뿐입니다. 총 15세대의 소규모 다세대라는 특성까지 감안하면, 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐나”보다 170,520,000원이 현재 포천 선단동 이 주택의 실제 시장가치보다 충분히 낮은가를 확인하는 데 있습니다. 권리는 합격, 가격은 현장 시세 확인 후 판단. 이 한 문장으로 정리할 수 있습니다.
