부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 매수인 인수액 0원입니다. 다만 과거 근저당·가압류가 다수 존재한 복잡한 등기 구조입니다. 현재 최저가는 3.00억으로 동일 면적 실거래 평균 3.53억 대비 약 84.9% 수준이라 가격상 여지는 있습니다.

감정가 / 최저가

300,000,000원

신건(0회 유찰)

실거래 평균

353,333,333원

동일면적 12건

최저가 ÷ 시세

84.9%

평균 대비 할인

매수인 인수

0원

임차인 없음

광주지방법원 2026타경30136. 광주 동구 산수동 두암타운 106동 302호 아파트입니다. 권리관계는 단순한 신건은 아닙니다. 오래된 근저당과 권리이전, 다수 금융기관 권리가 쌓여 있습니다. 하지만 경매 기준점은 2020년 6월 10일 설정된 주식회사우리은행 근저당권이며, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인이 확인되지 않아 낙찰자가 별도로 떠안을 보증금은 없습니다.

물건 개요

사건번호	광주지방법원 2026타경30136
소재지	광주광역시 동구 산수동 568-1 두암타운 제106동 3층302호
물건종류	아파트
소유자	김재국
감정가 / 최저가	300,000,000원 / 300,000,000원
신청채권	75,000,000원
매각기일	2026.07.02

① 권리 흐름 — 복잡하지만 인수 0원

임차인은 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2020.06.10 주식회사우리은행 근저당권입니다. 해당 권리 이후 설정된 경매개시결정과 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 등기부상 과거 권리가 많으므로 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 할인 구간

금호두암타운 동일 면적(134.79㎡) 최근 실거래 12건 기준입니다.

거래월	층	거래가
2026.01	9	280,000,000원
2025.07	15	295,000,000원
2024.06	15	315,000,000원
2024.03	13	310,000,000원
2024.01	4	325,000,000원
2023.12	2	350,000,000원
2023.09	5	340,000,000원
2023.08	13	340,000,000원
2023.08	6	390,000,000원
2023.04	2	355,000,000원
2022.08	11	460,000,000원
2022.05	11	480,000,000원
평균	12건	353,333,333원

실거래 범위는 2.80억~4.80억이며 평균은 3.53억입니다. 최저가 3.00억은 평균 대비 약 84.9%로 가격상 접근 가능한 구간입니다.

⚠️ 신건이지만 확인할 점 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다. 신건 가격이 낮아 보이더라도 오래된 아파트 특성상 환금성과 개별 상태 확인이 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	5,000,000원
을구 1번 근저당 · 주식회사학산	110,000,000원	110,000,000원
을구 2번 근저당 · 한솔메디칼주식회사	20,000,000원	20,000,000원
을구 3번 근저당 · 주식회사스타바이오	323,000,000원	165,000,000원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

매각대금 3억원 기준 주요 선순위 채권 배당 후 잔여금은 없습니다. 다수 후순위 권리는 미배당 발생합니다.

매각대금 배분 (신건 3.00억)

감정가 vs 실거래 평균

최저가는 실거래 평균 대비 할인된 수준입니다.

✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다.

⛔ 주의 관점 등기부상 과거 권리관계가 많아 단순한 물건은 아닙니다. 입찰 전 등기 원본과 배당 관계를 반드시 재확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 광주광역시 동구 산수동 두암타운 아파트단지 내 위치.
교통. 간선도로 인근이며 정비된 도로와 접해 접근성이 양호합니다.
환경. 아파트단지 및 정비된 주택단지 주변 환경입니다.
단지. 금호두암타운 952세대, 1993년 준공으로 구축 아파트입니다.
환금성. 최근 거래는 이어지고 있으나 거래가격 편차가 있어 개별 호수 조건 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 선순위 근저당 및 과거 권리 이력을 원본 등기부와 대조하세요.
가격 판단. 최저가는 실거래 평균 대비 할인 구간이나 구축 아파트 특성을 반영해야 합니다.
점유 확인. 임차인은 확인되지 않았으나 현황조사와 실제 점유 상태를 확인하세요.
관리비 확인. 관리비 체납 여부를 관리사무소에 확인하세요.
원본 대조. 입찰 전 매각물건명세서·등기부·현황조사를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원, 그러나 검토는 필요하다”

이 물건은 임차인 인수 위험이 없는 안전형 구조입니다. 다만 과거 다수의 근저당과 권리 변동이 있었던 만큼, 권리분석이 끝났다고 바로 입찰하는 유형은 아닙니다. 현재 최저가는 실거래 평균보다 낮아 가격 메리트가 있으나, 구축 아파트의 환금성과 실제 상태를 함께 판단해야 합니다. 권리는 정리 가능, 가격과 물건 상태가 승부처입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-02	유찰	3억원
2	2026-08-11	대기	2억 1,000만원

부동산강제경매

인수 0원이지만, 등기는 복잡하다 — 광주 두암타운 302호

물건 개요

① 권리 흐름 — 복잡하지만 인수 0원

② 시세 비교 — 현재 최저가는 할인 구간

③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 0원, 그러나 검토는 필요하다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (9장)

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