광주지방법원 2026타경30179. 광주 광산구 송정동 중앙센트럴시티 14층 1402호, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김선택 씨는 2019년 소유권을 이전받았고, 등기상 근저당은 없습니다. 다만 갑구 가압류가 이어진 뒤 2026년 강제경매가 개시된 구조입니다. 말소기준은 2024.12.19. 현대카드 가압류로 잡혀 있으며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 두 가지입니다. 첫째, 신건 최저가가 실거래 평균보다 높습니다. 둘째, 박현준 점유자는 전입일이 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 최저가만 보고 싸다고 판단할 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30179 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 929-9 중앙센트럴시티 14층1402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 공동주택(도시형생활주택) · 14층 1402호 |
| 소유자 | 김선택 (단독소유, 2019.01.07. 소유권이전, 거래가액 163,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박현준 / 20,631,449원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 현대카드 가압류
등기 흐름만 보면 2024.12.19. 현대카드 가압류가 말소기준입니다. 그 뒤 현대캐피탈, 농협은행, 롯데카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 2021년 현대자동차 전세권은 2022.04.07. 해지로 말소되었고, 2024.12.16. 롯데카드 가압류도 2025.02.03. 해제로 말소된 이력이 있습니다.
② 임차인·점유자 확인
| 이름 | 점유/사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박현준 | 알수없음 | 2023-06-22 | 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 확인 필요 · 승계 아님 |
보증금이 확인되지 않았으므로 낙찰자가 떠안을 금액을 확정할 수 없습니다. 현재 배당 계산상 확정 인수액은 0원으로 표시되지만, 이는 보증금 미상 점유자의 인수 가능성이 해소됐다는 뜻이 아닙니다. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사, 전입세대 확인을 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 평균보다 7.9% 높다
중앙센트럴시티는 2018.11.16. 사용승인, 총 22세대 규모입니다. 대상 면적과 매칭되는 최근 실거래는 2건이며, 평균은 156,645,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 47.52㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2024.02 | 48.76㎡ | 3 | 153,290,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 156,645,000원 |
현재 최저가 169,000,000원은 실거래 평균의 107.9%입니다. 실거래 최고가 160,000,000원과 비교해도 최저가가 더 높습니다. 신건 응찰은 가격 메리트가 아니라 시세 대비 초과 매수에 가깝습니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,166,000원 |
| 을구 1번 전세권 · 현대자동차주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 23,774,211원 | 23,774,211원 |
| 갑구 8번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 26,836,699원 | 22,059,789원 |
| 갑구 9번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 19,217,546원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 5,231,097원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 24,912,810원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 확인 필요 | 0원 |
| 갑구 14번 경매개시결정 · 박현준 | 20,631,449원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 240,603,812원 중 예상 배당은 165,834,000원, 미배당은 74,769,812원입니다. 확정 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 보증금 미상 점유자는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 회차별 미배당 구조
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 169,000,000원 | 165,834,000원 | 74,769,812원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 135,200,000원 | 132,507,200원 | 108,096,612원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 108,160,000원 | 105,845,760원 | 134,758,052원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 송정동 소재 광주송정역 남서측 인근입니다. 주위는 상업나지, 숙박업소 등이 혼재하는 미성숙지대입니다.
- 교통. 지하차도 및 철도변 입지로 접근성은 다소 불편하나, 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 일반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2018.11.16. 사용승인 건물 내 14층 1402호입니다. 기본 위생·급수·냉난방·소방·승강기·기계식주차 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 근린상업지역, 철도보호지구, 가로구역별 최고높이 제한구역, 비행안전제5구역, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역입니다.
- 환금성. 총 22세대 규모이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 실거래 표본도 2건뿐이라 매수층과 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박현준 점유 확인. 전입일, 실제 점유, 보증금, 확정일자, 채권자 지위와의 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 시세 상한. 신건 최저가 169,000,000원은 실거래 평균 156,645,000원보다 높습니다. 최저가 기준 “가격 메리트”로 접근하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 135,200,000원, 2회 유찰 시 108,160,000원입니다. 단지 평균 유찰 2.7회를 감안하면 신건보다 유찰 후 검토가 합리적입니다.
- 미배당 채권. 신건에서도 미배당 74,769,812원이 발생합니다. 후순위 채권자와 점유자가 겹치는 구조는 명도 협상 리스크로 이어질 수 있습니다.
- 기계식주차·관리비. 도시형생활주택 특성상 주차 방식, 관리비 체납, 공용부분 부담을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 전입세대, 관리비 내역을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격도, 권리도 보수적으로 봐야 한다
이 물건은 “근저당 없는 깔끔한 신건”으로 단순화하면 위험합니다. 현재 최저가 169,000,000원은 최근 실거래 평균 156,645,000원보다 높고, 단지 경매 평균 유찰도 2.7회입니다. 더 큰 문제는 박현준 점유입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서 대항력을 확정할 수 없지만, 전입일은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 결론은 신건 보류입니다. 권리 리스크를 해소하고, 가격은 실거래 평균 이하에서 다시 봐야 합니다.
