광주지방법원 2026타경30198. 광산구 장덕동 성덕마을대방노블랜드5차아파트 504동 6층 603호입니다. 철근콘크리트구조 25층 건물의 6층에 위치한 남향 계단식 아파트로, 현재 소유자는 김혜주입니다. 김혜주는 2018년 5월 소유권을 취득했으며, 등기상 당시 거래가액은 547,500,000원입니다.

권리관계의 핵심은 2020.08.31 설정된 광주은행 근저당권입니다. 그 뒤 2025년 심팩글로벌 근저당이 설정됐고, 심팩글로벌의 신청으로 2026.01.22 임의경매가 개시됐습니다. 후순위 담보권은 매각으로 소멸할 것으로 분석되며, 현재 매수인이 인수할 것으로 산정된 금액은 0원입니다. 다만 권리상 인수액이 없다는 사실과 현재 최저매각가가 적정하다는 판단은 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 광주은행

권리관계의 기준점은 2020.08.31 광주은행 근저당권입니다. 이 권리는 최초 채권최고액 350,900,000원으로 설정된 후, 2024.07.25 308,700,000원, 2025.07.02 300,000,000원으로 변경됐습니다. 현재 등기상 변경액을 실제 배당 분석에 반영해야 합니다.

2025.07.29 설정된 심팩글로벌 근저당권 300,000,000원은 말소기준권리보다 후순위이며, 2026.01.22 경매개시결정도 후순위입니다. 따라서 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 한국외환은행·우리은행·광주은행의 별도 근저당 및 한국스탠다드차타드은행 근저당 중 말소 처리된 권리는 현재 인수권리로 중복 계산하지 않습니다.

② 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다

이 아파트의 감정평가액은 803,000,000원입니다. 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 562,100,000원으로, 감정가 대비 70% 수준입니다.

가격이 감정가의 70%까지 내려왔다는 점은 확인됩니다. 그러나 감정평가액은 현재 시장가격과 같지 않을 수 있습니다. 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 거래 추세를 확인하지 않고 현재 최저매각가가 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 562,100,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 차감한 뒤 선순위 광주은행에 먼저 배당하고, 나머지를 심팩글로벌에 배당하는 구조입니다. 다음은 최초 근저당 채권최고액을 적용한 추정배당으로, 변경된 광주은행 채권최고액은 아직 재반영되지 않은 금액입니다.

집행비용 8,021,000원은 추정치입니다. 배당은 채권최고액을 기준으로 단순 계산한 것으로 실제 피담보채권액, 변경등기, 집행비용, 당해세 및 법정 우선변제채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액 96,821,000원은 매수인 인수액이 아닙니다.

④ 추가 유찰 시나리오

현재 회차의 최저가는 562,100,000원입니다. 이후에도 유찰될 경우 감정가 대비 49%, 34.3%를 적용한 다음 시나리오를 비교할 수 있습니다. 이는 가정에 따른 가격·배당 시뮬레이션이며 실제 다음 기일의 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.

유찰이 누적되더라도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 따라서 낙찰가가 낮아지는 만큼 실질취득금액도 낮아지는 구조입니다. 다만 낙찰가 하락과 채권자의 미배당액 증가를 혼동하면 안 됩니다. 일반적인 말소 대상 담보권의 미배당액은 매수인에게 승계되지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 광산구 장덕동의 장덕초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 상가 등으로 형성된 주택지대로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 시가지 내 대중교통수단이 운행 중입니다. 일반적인 교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 단지 동측은 왕복 2~4차로의 중로, 서측과 북측은 왕복 2차로의 중로에 접합니다. 남측에는 폭 약 10m의 보행자도로가 있으며 차량 출입은 서측 도로를 통합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물의 6층 남향 계단식 세대입니다. 승강기·지하주차장·소화전 등이 설치돼 있으며 지역난방 방식입니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부 등 세부 제한사항은 입찰 전 확인해야 합니다.
• 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 공동주택 중심의 주거지역이지만 실제 매매가격과 거래 빈도에 대한 검증이 필요합니다. 남향·중간층 등 개별 특성을 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 실거래 검증. 같은 단지와 유사 면적의 최근 실거래가격, 최신 거래 및 가격 추세를 조사하세요. 최저가 562,100,000원이 실제 시세보다 낮은지를 우선 확인해야 합니다.
• 근저당 변경등기. 광주은행 근저당의 채권최고액이 최초 350,900,000원에서 300,000,000원으로 변경된 내역을 확인하고, 채권계산서와 배당추정을 대조하세요.
• 점유·명도. 신고된 임차인은 없지만 실제 거주자와 점유권원은 별도로 확인해야 합니다. 소유자 또는 제3자의 점유에 따라 인도 협의와 절차가 달라질 수 있습니다.
• 관리비 체납. 미납 관리비 중 공용부분 등 매수인에게 부담이 문제 될 수 있는 항목을 관리사무소를 통해 확인하세요.
• 집행비용·우선채권. 예상 집행비용 8,021,000원은 추정치입니다. 당해세, 법정 우선변제채권, 실제 채권원리금 등은 최종 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
• 입찰보증금·일정. 매각기일 2026.11.03에 맞춰 법원 매각공고상 입찰보증금 납부비율과 준비금액, 기일 변경 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 부담은 낮지만, 가격 판단은 아직 이르다”

이 물건의 강점은 권리 인수 구조가 단순하다는 데 있습니다. 신고된 임차인이 없으며, 말소기준 이후의 심팩글로벌 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 추정상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.

반면 가격 경쟁력이 확인된 것은 아닙니다. 감정가 803,000,000원이 1회 유찰을 거쳐 562,100,000원까지 낮아졌지만, 최근 시장 거래가격과 비교하지 않은 상태에서 이를 저렴한 물건으로 판단할 근거는 부족합니다.

여기에 광주은행 근저당의 변경된 채권최고액과 예상배당 산정액 사이의 차이도 반드시 확인해야 합니다. 권리는 비교적 단순, 시세는 검증 필요, 배당은 재확인. 이 세 가지를 구분해 접근하는 것이 이번 경매의 핵심입니다.