광주지방법원 2026타경30233. 나주시 빛가람동 아이디빌딩 2층 204호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(공실)이고, 주변은 상가 및 업무지대입니다. 등기부의 핵심은 2016년 설정된 나주신용협동조합 근저당권 221,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2026년 나주신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 156,800,000원입니다.
권리관계 자체는 복잡하지 않습니다. 조사된 임차인이 없고 매각물건명세서상 현재 공실이며, 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 근저당권의 채권최고액이 현재 매각가보다 커 채권자에게는 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이지, 데이터상 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30233 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 331-2 아이디빌딩 2층204호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 204호 |
| 소유자 | 주식회사아이디 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 156,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 나주신용협동조합 / 182,198,081원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 근저당 이후 소멸
임차인 없음·현재 공실. 말소기준은 2016.12.28 접수된 나주신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 221,000,000원입니다. 2026.01.22 나주신용협동조합의 임의경매개시결정이 뒤따랐으며, 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘70%’만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 156,800,000원으로 감정가 224,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 이 가격을 시세보다 저렴하다거나 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 이용상태가 근린생활시설이고 주변이 상가 및 업무지대인 만큼 실제 임대수요와 매매 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,995,200원 |
| 을구 1번 근저당권 · 나주신용협동조합 | 221,000,000원 | 153,804,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 156,800,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 2,995,200원을 제외한 153,804,800원이 나주신용협동조합 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 67,195,200원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 채권자 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 67,195,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 109,760,000원 | 107,423,360원 | 113,576,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 76,832,000원 | 75,049,024원 | 145,950,976원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자 청구액은 182,198,081원이고 예상 배당액은 153,804,800원으로 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 2회·3회 유찰 시에도 신청채권자 배당액은 각각 107,423,360원, 75,049,024원으로 줄어듭니다. 다만 이 부족분은 데이터상 매수인에게 전가되지 않고, 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국인터넷진흥원 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 업무지대입니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 현재 공실로 조사됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 도로. 건물 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 204호이며, 층내 위생·급배수설비, 승강기, 화재경보설비, 옥내소화전이 구비돼 있습니다.
- 토지. 면적 934.5㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방형이며 도로접면은 중로한면입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 혁신도시개발예정지구·도시지역·지구단위계획구역에 포함되고, 자연녹지지역·중로2류·문화공원에 접합니다.
- 공시지가. 1,863,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 비교 실거래 자료 없이 감정가 대비 할인율만 존재하므로 주변 유사 근린생활시설의 실제 매매가격을 확인해야 합니다.
- 임대수요 확인. 현재 공실이므로 해당 2층 근린생활시설의 임대 가능성과 상가·업무지대 내 수요를 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 매각물건명세서상 공실 조사 내용과 실제 현장 점유 상태가 일치하는지 입찰 전 재확인이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 2016.12.28 나주신용협동조합 근저당권과 2026.01.22 경매개시결정을 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 비용 확인. 당해세·최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목과 관리비 등 실사용 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장검증이 필요하다
이 물건은 권리분석만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 임차인이 없고 현재 공실이며, 말소기준 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 1회 유찰 후 156,800,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
하지만 실거래 비교자료가 없는 만큼 “70%니까 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 한국인터넷진흥원 인근 상가·업무지대의 근린생활시설이면서 현재 공실이라는 점이 실제 투자 판단의 핵심입니다. 권리는 정리돼 있지만, 수익성과 환금성은 별도의 현장조사와 가격 검증이 필요합니다. 권리는 합격, 가격은 검증. 이 물건의 승부처는 실제 상권과 임대·매매 수요를 확인해 156,800,000원이 시장에서 감당 가능한 가격인지 판단하는 데 있습니다.
