광주지방법원 2026타경30250. 광주 광산구 산월동 부영아파트 115동 303호입니다. 소유자 김대순은 2009.08.13 거래가 105,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2016.11.02 설정된 한마음새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 141,600,000원입니다. 이후 설정된 주식회사엘앤비파이낸셜대부의 근저당권 237,000,000원과 전세권 5,000,000원, 그리고 2026.01.27 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리상 핵심은 미배당과 인수를 구분하는 것입니다. 현재 최저매각가 189,000,000원 기준 예상배당에서는 후순위 주식회사엘앤비파이낸셜대부 근저당에 43,954,000원만 배당되고 전세권에는 배당이 없지만, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권의 미배당이 곧 낙찰자의 인수부담으로 이어지는 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30250 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 산월동 882-1 부영아파트 115동 3층303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 14층건 중 3층 303호 |
| 실거래 비교면적 | 84.98㎡대 · 동일면적 일치 |
| 소유자 | 김대순 (2009.08.13 거래가 105,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 189,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 주식회사 엘앤비파이낸셜대부 / 158,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2016.11.02 접수된 을구 6번 한마음새마을금고 근저당권입니다. 이후 2025.02.06 설정된 주식회사엘앤비파이낸셜대부 근저당권과 같은 날 설정된 전세권, 2026.01.27 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 채권총액은 383,600,000원이고 현재 회차에서 채권자들에게 배당되는 금액은 185,554,000원, 미배당은 198,046,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 70.5%
부영1차 동일면적 84.98㎡대 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 268,000,000원, 최저 거래는 208,000,000원, 최고 거래는 310,000,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026.04의 208,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.98㎡ | 1 | 208,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 5 | 277,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 7 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 13 | 272,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 11 | 246,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 268,000,000원 |
현재 최저매각가 189,000,000원은 최근 12개월 평균 268,000,000원의 70.5%입니다. 감정가 270,000,000원은 최근 평균과 비슷한 수준이지만, 1회 유찰로 최저가가 189,000,000원까지 내려오면서 가격 조건이 달라졌습니다. 또한 현재 최저가는 가장 최근 2026.04 거래 208,000,000원보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,446,000원 |
| 1. 근저당 · 한마음새마을금고 | 141,600,000원 | 141,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엘앤비파이낸셜대부 | 237,000,000원 | 43,954,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사엘앤비파이낸셜대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 383,600,000원 중 채권자 예상배당은 185,554,000원, 미배당은 198,046,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 189,000,000원 | 185,554,000원 | 198,046,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 132,299,999원 | 129,647,799원 | 253,952,201원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 92,609,999원 | 90,543,019원 | 293,056,981원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만 세 시나리오 모두 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 주식회사엘앤비파이낸셜대부의 청구액은 158,000,000원이며 현재 회차 예상배당은 43,954,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉산중학교 북측 인근으로 주변에 아파트단지, 근린생활시설 및 학교가 소재한 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 14층건 중 3층 303호이며 급·배수, 위생, 소화전, 주차장, 도시가스, 난방설비가 되어 있습니다.
- 단지. 부영1차는 1,198세대이며 사용승인일은 2003.11.17입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·세로장방형이며 공시지가는 1,092,000원/㎡입니다.
- 도로·환경. 중로1류와 중로3류에 접하고 어린이공원·근린공원·완충녹지에도 접합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계 미상으로 평가돼 있으므로 실제 거주자와 점유 원인을 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2016.11.02 한마음새마을금고 근저당과 그 이후 권리의 순위를 원본 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 189,000,000원은 최근 12개월 평균 268,000,000원의 70.5%이고 최신 거래 208,000,000원보다 낮습니다.
- 층별 편차. 최근 거래는 208,000,000원부터 310,000,000원까지 분포하므로 3층 303호의 내부 상태와 층 조건을 별도 반영하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 근저당·전세권에 미배당이 있어도 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당관계를 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인과 가격 검증’이 핵심
이 사건은 등기 권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2016.11.02 한마음새마을금고 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당권·전세권·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 1회 유찰로 최저가가 189,000,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 268,000,000원의 70.5%가 됐고, 최신 거래 208,000,000원보다도 낮습니다.
다만 임차인 신고 내역이 없다는 사실만으로 명도 리스크까지 없다고 단정해서는 안 됩니다. 감정요항에는 임대관계가 미상으로 남아 있기 때문입니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 소멸형, 가격은 최근 시세 아래, 남은 핵심은 실제 점유 확인으로 정리할 수 있습니다.
