142,800,000원
광주지방법원 2026타경30264. 광주 북구 용봉동 ‘용봉동 도나우270’ 101동 5층 505호 아파트입니다. 감정가 255,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 142,800,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사심산건설이며, 경매개시결정 채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 160,670,000원입니다.
권리분석의 핵심은 2016.06.03. 설정된 우리은행 근저당권과 이후 임차권의 선후관계입니다. 박숙희의 주민등록일은 2016.07.12., 점유개시일은 2016.07.13.으로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금 160,800,000원이 현재 최저가 142,800,000원보다 크더라도 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30264 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 101동 5층 505호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제15층 건물 중 제5층 제505호 · 아파트로 이용 중 |
| 대상 면적 | 56.9432㎡ |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 142,800,000원 (2회 유찰, 감정가의 56.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,670,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 단지 | 용봉동도나우270 · 230세대 · 2016.05.27 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
말소기준은 2016.06.03. 우리은행 근저당권입니다. 박숙희의 주민등록일 2016.07.12.과 점유개시일 2016.07.13.은 그 이후이므로 임차인의 대항력은 없음으로 정리됩니다. 2024.09.13. 등기된 주택임차권과 2026.02.05. 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후입니다.
갑구에는 2016.06.03. 금지사항 부기와 2022.11.21. 민간임대주택등기가 존재합니다. 민간임대주택등기에는 2020.07.21. 등록을 원인으로 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 기재되어 있으므로, 매각조건과 말소·효력 관계를 원본 서류에서 함께 확인하는 편이 안전합니다.
② 임차인 — 보증금은 크지만 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박숙희 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 160,800,000원 | 전입 2016.07.12 점유 2016.07.13 확정일자 2016.07.12 | 2024.09.13 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
임대차계약은 2014.11.05.부터 이어졌고, 보증금은 2018.06.23. 6,950,000원, 2020.06.13. 7,200,000원, 2022.08.05. 7,650,000원이 증액되어 현재 임차보증금은 160,800,000원입니다. 확정일자는 2016.07.12. 139,000,000원, 2018.06.28. 증액 6,950,000원, 2022.08.09. 14,850,000원에 각각 기재되어 있습니다.
③ 가격 비교 — 56% 숫자보다 실거래의 ‘시점’이 중요
동일 면적대로 확인되는 실거래는 2022.05. 4층 255,000,000원 1건입니다. 감정가도 255,000,000원이고, 현재 최저가는 142,800,000원으로 이 거래금액의 56.0%입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 크지만, 확인되는 거래가 1건뿐이고 거래 시점도 2022.05.이므로 이를 곧바로 2026년 현재 시세로 간주해 ‘현 시세보다 싸다’고 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 표본 | 56.9432㎡ 대상 | 1건 | 255,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,799,200원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 140,000,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,670,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 142,800,000원 가정에서는 집행비용 2,799,200원과 우리은행 140,000,800원 배당으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당과 소유자 잔여는 0원이며, 계산상 총 채권 미배당액은 14,740,349,200원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 142,800,000원 | 140,000,800원 | 14,740,349,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 99,960,000원 | 97,760,720원 | 14,782,589,280원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 69,972,000원 | 68,312,504원 | 14,812,037,496원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건에서는 낙찰가 하락이 임차보증금 승계 증가로 상쇄되지 않습니다. 다만 채권자 측 미배당은 회차가 내려갈수록 커지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 용봉동 소재 광주비엔날레 북동측 인근이며, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 5층 505호이며, 일반적인 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 15미터, 동측으로 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접하고 전통상업보존구역에 포함됩니다. 공시지가는 979,700원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 선후관계. 박숙희의 전입 2016.07.12.가 말소기준 2016.06.03.보다 늦다는 점을 등기부·매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 근저당권 변경. 을구 1번의 14,719,680,000원과 같은 날 변경등기의 64,080,000원·공동담보 해제 내용을 원문에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.21. 등기된 민간임대주택 관련 기재의 매각 후 처리와 효력은 매각조건에서 확인하세요.
- 현재 시세 확인. 확인되는 실거래가 2022.05. 1건뿐이므로 142,800,000원이 현재 시장에서 실제로 저렴한지는 별도 확인이 필요합니다.
- 점유·명도. 주택임차권등기와 실제 현장 점유 상태는 별개일 수 있으므로 매각기일 전 현황조사와 점유관계를 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각조건을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — 권리는 인수 0, 가격은 최신 시세 확인이 먼저
이 사건의 가장 중요한 권리 포인트는 명확합니다. 임차보증금 160,800,000원이 현재 최저가 142,800,000원보다 크지만, 임차인의 전입이 말소기준근저당보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 142,800,000원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 255,000,000원에서 2회 유찰돼 56.0%까지 내려왔지만, 확인되는 동일 면적대 실거래가 2022.05. 255,000,000원 단 1건뿐이라 현재 시장가 대비 충분한 할인인지까지는 증명되지 않습니다. 여기에 같은 날 근저당권 변경등기와 민간임대주택등기 확인 과제가 남아 있습니다. 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 메리트는 최신 시세와 등기 원문을 확인한 뒤 판단할 물건입니다.
