광주지방법원 2026타경30264. 광주 북구 용봉동 ‘용봉동 도나우270’ 101동 5층 505호 아파트입니다. 감정가는 255,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 178,500,000원입니다. 등기상 말소기준은 2016.06.03. 우리은행 근저당권이고, 박숙희의 전입일은 2016.07.12.로 그보다 늦습니다. 따라서 보증금 160,800,000원의 임차권등기가 존재해도 대항력 있는 인수형 임차보증금으로 보지 않으며, 제공된 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다.
다만 이 사건은 가격판단을 단순히 “감정가보다 30% 싸다”로 끝내면 안 됩니다. 동일면적 실거래 표본은 2022.05 255,000,000원 1건뿐입니다. 현재 최저가가 그 가격의 70%인 것은 사실이지만, 거래 시점과 표본 수를 고려하면 현재 시장가격보다 실제로 얼마나 낮은지는 별도 확인이 필요한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30264 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 제101동 제5층 제505호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 56.9432㎡ · 15층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 178,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 160,670,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 사용상태 | 아파트 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 인수형은 아니다
말소기준권리는 2016.06.03. 우리은행 근저당권입니다. 박숙희는 2016.07.12. 주민등록, 2016.07.13. 점유개시로 말소기준보다 뒤에 들어왔습니다. 제공된 권리판정도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리되어 있습니다. 2024.09.13. 임차권등기가 설정됐고 배당요구가 확인되지만, 대항력 없는 후순위 임차권이므로 낙찰자에게 보증금 160,800,000원이 승계되는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박숙희 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 160,800,000원 | 2016.07.12 / 2016.07.12 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 | 인수 0원 |
② 시세 비교 — 70%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 결론내리기 어렵다
‘용봉동도나우270’은 230세대, 사용승인일은 2016.05.27.입니다. 제공된 목표 면적 56.9432㎡와 매칭되는 실거래는 아래 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
현재 최저가 178,500,000원은 이 거래가의 70.0%입니다. 다만 실거래가 2022.05 한 건뿐이라 현재 시장의 수준과 방향성을 확인할 수 있는 표본이 충분하지 않습니다. 따라서 “최저가가 시세보다 30% 싸다”는 식의 가격 가점은 보류하는 것이 적절합니다. 현 시점의 실제 거래가를 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,299,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 175,201,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,670,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션상 채권 총액은 14,880,350,000원, 배당액은 175,201,000원, 미배당액은 14,705,149,000원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 160,670,000원은 현재 회차 가정에서 배당 0원으로 계산되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주비엔날레 북동측 인근이며, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 5층 505호이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 15m, 동측 약 10m 내외 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접하고 전통상업보존구역에 포함됩니다. 공시지가는 979,700원/㎡입니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 판단. 단지 세대수는 230세대이며, 제공된 동일면적 실거래는 1건이라 거래가격의 현재 수준을 추가 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 여부. 박숙희의 전입일 2016.07.12.가 말소기준 2016.06.03.보다 늦다는 점을 등기·명세서 원본에서 재확인하세요.
- 근저당 변경등기. 을구 1번 채권최고액 14,719,680,000원과 같은 날 1-1번 64,080,000원 변경·공동담보 해제의 관계를 원문으로 확인하세요.
- 현재 시세 확인. 제공된 동일면적 거래는 2022.05 한 건뿐입니다. 현재 최저가 178,500,000원의 실제 할인율은 최신 거래를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2020.07.21. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 있으므로 매각 후 관련 등기의 처리와 제한 여부를 원문에서 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태는 별개의 문제일 수 있으므로 현황조사와 현장 점유자를 확인하세요.
- 배당표 한계. 제공된 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 가격’을 확인해야 하는 사건
이 사건의 가장 큰 숫자는 박숙희의 임차보증금 160,800,000원이지만, 대항력 판정은 없음입니다. 말소기준권리보다 전입이 늦어 매수인에게 보증금이 승계되지 않고, 제공된 시뮬레이션의 인수액도 0원입니다. 따라서 권리구조만 놓고 보면 대항력 인수형 사건의 핵심 함정은 피했습니다.
반면 가격은 더 신중해야 합니다. 감정가 255,000,000원에서 한 차례 유찰되어 178,500,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래가 2022.05 255,000,000원 한 건뿐입니다. 숫자상 70%라는 할인율은 분명하지만 그것이 현재 시세 대비 30% 할인이라는 뜻까지 보장하지는 않습니다. 권리는 비교적 명확, 가격은 최신 시세 확인이 선행. 이 물건의 승부처는 ‘178,500,000원이 지금 시장에서도 충분히 낮은가’를 확인하는 데 있습니다.
