광주지방법원 2026타경30276. 광주 북구 용봉동 ‘용봉동 도나우270’ 103동 13층 1302호, 전용 56.9432㎡ 아파트입니다. 17층 건물 중 13층의 계단식·남향 세대로, 소유자는 주식회사심산건설입니다. 경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 160,440,000원입니다.
권리분석의 기준은 2016.06.03. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 임차인 이요나의 전입신고일은 2020.03.18.로 말소기준보다 늦고, 임차권등기도 2024.09.06. 접수됐습니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 소멸하고 매수인이 보증금 160,800,000원을 승계하는 구조가 아닙니다. 이 사건에서 최저매각가와 실질취득액이 같은 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30276 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 제103동 제13층 제1302호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 북구 비엔날레로155번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 56.9432㎡ · 17층 중 13층 · 계단식 · 남향 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,440,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 금전 인수는 0원
말소기준은 2016.06.03. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존과 금지사항 부기, 근저당권 변경 및 공동담보 해제가 함께 등기됐습니다. 이후 2022.11.21. 민간임대주택 등록 표시, 2024.09.06. 이요나의 임차권등기, 2024.10.29. 임차권 경정, 2026.02.05. 강제경매개시결정이 이어집니다.
임차인 판정표
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 이요나 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 160,800,000원 | 전입 2020.03.18. 확정 2020.02.10. 배당요구 2024.09.06. | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 아님 |
2024.10.29. 접수된 을구 2-2번은 을구 2번 임차권의 보증금 기재를 바로잡은 경정등기입니다. 별도의 두 번째 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명, 보증금은 160,800,000원 한 건으로 봅니다. 임차인 항목에서 보증기관 승계로 표시된 권리는 없으며, 주택도시보증공사는 별도의 경매 신청채권자로 등기돼 있습니다.
② 시세 비교 — 확인 실거래보다 신건 실질취득이 높다
용봉동도나우270은 총 230세대, 사용승인일은 2016.05.27.입니다. 대상 면적과 일치하는 확인 실거래는 2022.05. 거래 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4층 | 255,000,000원 |
| 확인 표본 | 56.94㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
현재 최저매각가와 실질취득액은 모두 270,000,000원입니다. 확인된 실거래 255,000,000원보다 15,000,000원 높고, 실거래 대비 105.9%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가와 실질취득액이 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 265,420,000원 |
| 2. 경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 160,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 우리은행 근저당권에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게는 배당 잔여가 없습니다. 총 미배당액은 14,614,700,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 270,000,000원 | 265,420,000원 | 14,614,700,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 216,000,000원 | 212,176,000원 | 14,667,944,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 172,800,000원 | 169,580,800원 | 14,710,539,200원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주비엔날레 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트지대와 기존 주택지대가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있으며 교통상황은 보통입니다. 대지는 평지이고 도로 조건은 중로한면으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 중 13층, 계단식·남향 세대입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목은 대, 공시지가는 979,700원/㎡입니다. 전통상업보존구역에 포함되고 중로2류와 소로2류에 접합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 230세대의 아파트이지만 일치 면적의 확인 실거래가 1건이므로 가격대별 매수 수요는 현장 조사가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 중복 계산 금지. 을구 2번과 2-2번은 별도 임차인 2명이 아니라 이요나 임차권과 그 경정입니다. 보증금은 160,800,000원 한 건입니다.
- 근저당 변경 원문 확인. 14,719,680,000원 근저당과 같은 날 기재된 64,080,000원 변경·공동담보 해제의 효력을 등기부 원문에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 표시 확인. 2022.11.21. 민간임대주택 등록과 소유권보존 부기의 금지사항이 있으므로 매각물건명세서에서 매각 후 처리 내용을 확인해야 합니다.
- 가격 보수적 산정. 신건 실질취득 270,000,000원은 확인 실거래 255,000,000원보다 높습니다. 단일 거래만으로 현재 시세를 확정하지 말고 현장 매물과 추가 거래를 함께 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 실제 퇴거 여부를 현황조사 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개다”
이 사건의 임차인은 이요나 1명이고, 전입신고가 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 임차권 경정등기도 별도 임차인이 아니며, 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 권리상 핵심 금전 승계 위험은 낮습니다.
그러나 신건 실질취득액 270,000,000원은 확인된 실거래 255,000,000원의 105.9%입니다. 실거래 표본도 2022.05.의 1건뿐이라 현재 가격을 단정하기 어렵습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 양호하지만, 신건 가격은 보수적으로 접근입니다. 여기에 같은 날 등기된 근저당 변경과 공동담보 해제 내용까지 원문에서 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
