광주지방법원 2026타경30317. 광주 서구 풍암동 ‘주은모아’ 105동 5층 501호 아파트입니다. 현재 소유자는 박남정으로, 2017.05.24 소유권을 이전받았고 거래가액은 145,000,000원입니다. 등기부상 과거 근저당들은 이미 말소됐으며, 현재 사건의 말소기준은 2026.01.29 강다솜의 강제경매개시결정입니다. 겉으로 등기만 보면 낙찰자가 승계할 담보권이 보이지 않지만, 진짜 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 임차인 이선현이 2025.03.19 전입해 말소기준보다 앞서고, 보증금은 130,000,000원입니다.
이선현은 2026.02.23 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않고 우선변제권은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 제공된 배당 구조에서도 임차인 배당액은 0원이며, 보증금 130,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 최저매각가 146,400,000원이 아니라 146,400,000원 + 130,000,000원 = 실질취득 276,400,000원을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30317 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 풍암동 1127 주은.모아아파트 105동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 18층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 박남정 (2017.05.24 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 146,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강다솜 / 382,323,539원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
현재 등기상 존속 근저당은 없습니다. 과거 한국주택은행·국민은행, 서석새마을금고, 대한상호저축은행, 광주은행, 농협은행 관련 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 2024년 신한카드 강제경매와 농협은행 임의경매도 각각 취하돼 등기가 말소됐습니다. 현 사건의 말소기준은 2026.01.29 강제경매개시결정이며 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선현 | 501호 | 2025.03.19 | 130,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 130,000,000원 인수 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 이선현 1명입니다. 배당요구일은 2026.02.23입니다.
③ 시세 비교 — 1.464억이 아니라 2.764억을 비교한다
주은모아 동일 면적대 최근 거래는 12건이며 최근 12개월 평균은 175,416,666원입니다. 최저매각가 146,400,000원만 떼어 놓으면 최근 평균의 83.5%로 보입니다. 그러나 이 사건은 매수인이 보증금 130,000,000원을 별도로 인수하므로, 실질취득은 276,400,000원입니다. 가격 판단 기준을 최저가에 두면 결론이 정반대로 뒤집힙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.28㎡ | 1 | 158,000,000원 |
| 2026.03 | 59.7㎡ | 16 | 185,000,000원 |
| 2026.03 | 59.28㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 59.7㎡ | 18 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 59.7㎡ | 11 | 178,000,000원 |
| 2026.03 | 59.28㎡ | 1 | 179,000,000원 |
| 2026.03 | 59.28㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2026.02 | 59.28㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 59.7㎡ | 18 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 59.7㎡ | 4 | 161,000,000원 |
| 2026.01 | 59.7㎡ | 17 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 59.28㎡ | 12 | 184,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 175,416,666원 |
거래 범위는 158,000,000원~190,000,000원이고 최신 거래는 2026.04 158,000,000원입니다. 현재 실질취득 276,400,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 최고 거래 190,000,000원도 넘어섭니다. 전체 평균 대비 최저가 83.5%라는 할인율을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
④ 회차별 실질취득 — 3회 유찰도 최근 평균보다 높다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 146,400,000원 | 130,000,000원 | 276,400,000원 | 238,773,139원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 117,120,000원 | 130,000,000원 | 247,120,000원 | 267,643,219원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 93,696,000원 | 130,000,000원 | 223,696,000원 | 290,714,067원 |
3회 유찰 시 낙찰가 자체는 93,696,000원까지 내려가지만, 인수 보증금 130,000,000원을 합치면 실질취득은 223,696,000원입니다. 최근 12개월 평균 175,416,666원보다 여전히 높습니다. 이 사건은 ‘몇 번 유찰됐는가’보다 인수까지 합친 총 취득부담이 얼마인가를 먼저 봐야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 146,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,849,600원 |
| 인수 · 임차인 이선현 보증금 | 130,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 12번 경매개시결정 · 강다솜 | 382,323,539원 | 143,550,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구액 382,323,539원 중 143,550,400원이 배당되고 238,773,139원이 미배당으로 남는 계산입니다. 임차인 보증금은 매각대금에서 배당되지 않고 130,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 풍암동 신암초교 북서측 인근. 근린상가·학교·주택·아파트가 소재한 주거지대이며 단지는 6개동으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 주은모아 900세대, 사용승인일 2000.07.12. 대상 면적대는 59.7㎡이며 최근 실거래 표본 12건이 확인됩니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공시청시설 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측·서측·동측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로와 보도블럭 인도에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 신암초등학교·풍암중학교 교육환경보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지. 지목 대, 평지·정방형·중로각지. 공시지가 1,115,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 최저가 146,400,000원만 보고 최근 시세 대비 83.5% 할인으로 판단하면 안 됩니다. 인수액까지 합친 현재 실질취득은 276,400,000원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 이선현 전입 2025.03.19, 보증금 130,000,000원, 대항력 있음, 우선변제권 없음이라는 핵심 조건을 매각물건명세서 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 명도 구조 점검. 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하는 사건이므로 보증금 반환과 인도 관계를 함께 검토해야 합니다.
- 유찰만으로 해결되지 않음. 2회 유찰 실질취득 247,120,000원, 3회 유찰 실질취득 223,696,000원으로 제공된 시나리오 모두 최근 12개월 실거래 평균 175,416,666원을 웃돕니다.
- 배당표 확인. 현재 회차에서 임차인 예상배당은 0원이고 신청채권자 강다솜에게 143,550,400원이 배당되는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역과 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.464억짜리 경매”가 아니다
표면상 숫자는 감정가 183,000,000원에서 한 번 유찰된 최저가 146,400,000원입니다. 최근 12개월 평균 175,416,666원만 놓고 보면 경매가가 낮아 보입니다. 그러나 이 사건에는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 이선현과 보증금 130,000,000원이 있습니다. 제공된 배당 계산상 임차인은 배당을 받지 못하고 보증금 전액이 매수인에게 넘어갑니다.
그래서 현재 회차의 실제 판단 숫자는 276,400,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 175,416,666원뿐 아니라 거래 최고 190,000,000원보다도 높습니다. 3회 유찰 가정에서도 실질취득 223,696,000원입니다. 등기상 담보권은 단순하지만, 임차보증금 인수 때문에 가격경쟁력은 매우 낮습니다. 이 물건의 핵심은 ‘얼마나 유찰됐나’가 아니라 낙찰가와 130,000,000원 인수를 합친 총액이 시세 안으로 들어오는가입니다.
