광주지방법원 2026타경30381. 송정크레지움센트럴 12층 건물 중 4층 401호, 북동향 아파트입니다. 소유자는 향원주택주식회사이며, 주택도시보증공사가 청구금액 199,203,618원으로 강제경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 2018년 5월 29일 설정된 우리은행 근저당권입니다.
실제 임차인은 장영숙 1명입니다. 임대차계약일은 2022년 4월 30일, 점유개시일은 2022년 6월 20일, 전입일은 2022년 6월 28일이며 보증금은 178,000,000원입니다. 말소기준일인 2018년 5월 29일보다 전입이 늦으므로 경매 매수인에게 대항할 수 없고, 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30381 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 주거용 · 12층 건물 중 4층 · 북동향 |
| 분석대상 면적 | 73.9539㎡ |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,203,618원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 40세대 / 2018.05.21 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 우리은행 근저당이 먼저다
말소기준은 2018.05.29. 우리은행 근저당권입니다. 임차인 장영숙의 전입일 2022.06.28.과 임차권등기일 2024.07.01.은 모두 그보다 늦습니다. 따라서 임차권과 이후의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하며, 매수인이 떠안을 금전상 권리는 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 사용 | 계약·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 관련 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장영숙 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 | 계약 2022.04.30 점유 2022.06.20 전입 2022.06.28 확정 2022.05.18 | 178,000,000원 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 배당요구 접수 2024.07.01 | 인수 0원 매각으로 임차권 소멸 |
보증금이 178,000,000원으로 크더라도, 이 사건은 전입일이 말소기준권리보다 늦은 후순위 임차권입니다. 보증금 미회수분이 생기더라도 그 금액을 경매 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 현재 매각가 가정에서는 집행비용을 뺀 대금 전부가 선순위 우리은행에 배당되어, 후순위 권리자에게 배당할 잔여재원도 없습니다.
③ 시세 비교 — 87.8%는 ‘참고값’일 뿐이다
확인되는 단지 실거래는 2023년 11월 1건입니다. 거래면적은 84.58㎡로, 분석대상 면적 73.9539㎡와 일치하지 않습니다. 거래시점과 면적이 모두 달라 직접적인 적정가 판단에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 2023.11 | 84.58㎡ | 2층 | 230,000,000원 | 분석대상 면적과 불일치 |
| 참고비율 | 73.9539㎡ | 4층 | 87.8% | 최저가 ÷ 참고 실거래가 |
최저가 202,000,000원은 참고 실거래가 230,000,000원보다 28,000,000원 낮고, 단순 비율은 87.8%입니다. 그러나 거래사례가 더 넓은 84.58㎡이고 거래도 1건뿐이므로, 이 수치만으로 “시세보다 12.2% 싸다”고 단정해서는 안 됩니다. 대상 면적과 유사한 최근 거래, 현재 매물 호가 및 내부 상태를 추가 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,628,000원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 4,080,000,000원 | 198,372,000원 | 3,881,628,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 199,203,618원 | 0원 | 199,203,618원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 4,279,203,618원 중 채권자 배당액은 198,372,000원, 미배당액은 4,080,831,618원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 가정이며, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 송정크레지움센트럴 아파트 내 주거용으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 12층 건물 중 4층 401호입니다.
- 주위환경. 광산구 송정동의 학교·다가구주택·단독주택 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 북측 인근에 주요 간선도로가 통과하며, 단지 북측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 설비. 위생·급수·난방·소화전·엘리베이터 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 아파트 건부지이며 공시지가는 886,900원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 포함되고, 절대보호구역 및 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 40세대 규모이며 확인되는 거래사례가 1건이고 대상 면적과도 달라, 가격 검증 자료가 충분하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 원문 대조. 채권최고액 4,080,000,000원과 같은 날 변경등기의 102,000,000원 및 공동담보 해제 내용을 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 임차권등기는 확인되지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현재 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 매각 후 등기 처리 및 관련 의무의 적용 여부를 매각물건명세서와 등기 원문으로 확인하세요.
- 유사면적 시세 조사. 84.58㎡ 거래 1건을 73.9539㎡ 대상 물건의 직접 시세로 사용하지 말고, 유사면적 최근 거래와 현재 매물을 추가 조사하세요.
- 내부 상태. 2018.05.21. 준공된 4층 북동향 주택의 수리비·누수·일조·소음 상태를 확인해 응찰가에서 차감하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능 금액을 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서류를 매각 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 추가 검증”
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당은 2018년 5월 29일, 임차인의 전입은 2022년 6월 28일이므로 임차인은 대항력이 없습니다. 보증금 178,000,000원이 배당으로 회수되지 않더라도 매수인이 인수할 금액은 0원이고, 신건 기준 실질취득액은 202,000,000원입니다.
다만 가격은 권리만큼 명확하지 않습니다. 확인되는 실거래는 2023년 11월의 84.58㎡·2층·230,000,000원 한 건으로, 대상 면적 73.9539㎡와 다릅니다. 최저가가 그 거래가의 87.8%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 또한 근저당권 본등기의 4,080,000,000원과 변경등기의 102,000,000원 표기는 배당분석 전 원문 확인이 필요합니다. 결론은 매수인 인수는 0원으로 안전하지만, 시세와 근저당 범위를 확인한 뒤에만 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
