광주지방법원 2026타경30413. 광주광역시 동구 용산동 호반아파트 6층 714호를 대상으로 진행되는 강제경매입니다. 다만 등기상 소유자는 박명숙·박병국·박병순·박봉환·박솔이·박수임·박은주 등 7명의 공유자이며, 각각 7분의 1 지분을 보유합니다. 이번 경매의 대상은 그중 박봉환의 지분만입니다. 낙찰되더라도 아파트 한 채의 소유권을 전부 취득하는 것이 아니라 나머지 공유자들과 공유관계를 유지하게 됩니다.
등기부상 과거 한국주택은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 경매의 기준은 2026.02.06 강제경매개시결정입니다. 신청채권자는 주식회사 동부에셋자산관리대부이며 청구액은 9,139,769원입니다. 문제는 말소되는 채권보다 공유관계·점유관계·특별매각조건에 있습니다. 공유자 박병국의 전입일은 경매개시결정일보다 빠르지만, 임차보증금과 임대차 성립 여부는 확인되지 않아 인수 위험을 단정적으로 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30413 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 용산동 147-1 호반아파트 6층 714호 도로명주소: 광주광역시 동구 화산로 328-6 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 지분매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지상 15층 중 6층 · 복도식 · 북서향 |
| 매각 대상 | 박봉환 소유 지분 7분의 1 |
| 공유자 | 박명숙, 박병국, 박병순, 박봉환, 박솔이, 박수임, 박은주 (각 7분의 1) |
| 점유관계 | 박병국 · 전부 점유 조사 · 2025.03.26 전입 |
| 감정가 | 13,300,000원 (매각 지분 기준) |
| 최저매각가 | 9,310,000원 (감정가 70% · 1회 유찰) |
| 입찰보증금 | 특별매각조건 및 매각기일 공고에서 확인 필요 |
| 신청채권자 | 주식회사 동부에셋자산관리대부 |
| 청구금액 | 9,139,769원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 특별매각조건 | 지분매각 · 공유자 우선매수권 1회로 제한 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 중요한 공유관계
1997년에 설정됐던 한국주택은행 근저당권(채권최고액 15,600,000원)은 2021.12.28 이미 말소됐습니다. 2015년 국민은행으로의 근저당권 이전 기록 역시 해당 말소권리에 연결된 과거 기록입니다. 현재 유효한 근저당권은 별도로 확인되지 않습니다.
2025.12.29 상속을 원인으로 7명의 공유자 명의로 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 이후 2026.02.06 박봉환 지분에 대한 강제경매개시결정이 등기됐으며, 이 경매개시결정이 말소기준권리로 제시돼 있습니다. 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리이나, 다른 공유자들이 소유한 지분은 매각 대상이 아니므로 그대로 남습니다.
점유·임차관계 — 대항력과 인수 여부 확인 필요
| 조사 대상자 | 점유 범위 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박병국 등기상 공유자 |
전부 | 2025.03.26 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
박병국은 등기상 7분의 1 지분을 소유한 공유자입니다. 전입 및 점유 사실만으로 별도의 임대차계약 존재나 대항력을 확정할 수 없습니다. 실제 임차인 여부와 보증금 인수 가능성은 추가 확인이 필요합니다.
예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 처리돼 있습니다. 그러나 이는 확인되지 않은 보증금이 없다는 확정 판단과 다릅니다. 대항력 있는 임대차가 성립하고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 매수인의 실질취득비용이 낙찰가보다 증가할 수 있습니다. 따라서 현재 실질취득 총액은 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 전체 아파트 가격과 지분 가격은 다릅니다
광주 동구 용산동 호반맨션의 실거래 비교대상은 전용 59.04~59.96㎡ 수준입니다. 단지는 190세대이며 1991.10.26 준공됐습니다. 최근 12개월 평균 거래금액은 89,000,000원, 최신 거래 역시 2026.04의 89,000,000원입니다. 하지만 모두 전체 호실의 매매가격이므로 이번 7분의 1 지분 최저가와 직접 비교해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.96㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 2025.10 | 59.96㎡ | 1 | 88,000,000원 |
| 2025.10 | 59.96㎡ | 1 | 86,000,000원 |
| 2025.08 | 59.96㎡ | 13 | 95,000,000원 |
| 2025.08 | 59.96㎡ | 1 | 87,000,000원 |
| 2025.04 | 59.96㎡ | 6 | 88,000,000원 |
| 2025.03 | 59.04㎡ | 12 | 98,000,000원 |
| 2025.03 | 59.96㎡ | 2 | 108,000,000원 |
| 2025.01 | 59.04㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2024.12 | 59.96㎡ | 3 | 101,000,000원 |
| 2024.10 | 59.04㎡ | 6 | 75,000,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 91,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 89,000,000원 |
전체 12건 평균은 91,666,666원이지만, 최근 12개월 평균은 89,000,000원으로 더 낮습니다. 최근 거래가격 추세 역시 -4.9%로 하락 방향입니다. 따라서 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만을 근거로 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 567,580원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주식회사 동부에셋자산관리대부 | 9,139,769원 | 8,742,420원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권자 미배당 | — | 397,349원 |
매각가 9,310,000원 가정 시 집행비용 567,580원을 공제하고 신청채권자에게 8,742,420원이 배당되는 계산입니다. 미배당 채권 397,349원은 별도로 산출되며, 그것만으로 낙찰자의 개인 채무가 되는 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았고, 점유자 보증금이 미상인 만큼 인수액 0원은 확정 수치가 아닙니다.
유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 9,310,000원 | 8,742,420원 | 397,349원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 6,517,000원 | 5,999,694원 | 3,140,075원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 4,561,900원 | 4,079,786원 | 5,059,983원 |
추가 유찰 시 낙찰에 필요한 금액은 낮아질 수 있습니다. 그러나 지분의 이용·처분 제한과 공유자 우선매수권은 가격이 내려간다고 자동으로 해소되지 않습니다. 점유자 임대차관계가 확인되지 않은 상태에서는 회차별 최저가만으로 최종 취득비용을 확정할 수도 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 용산동 소재 용산초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 주택 및 중소규모 점포가 혼재한 주거지역으로 평가됩니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 왕복 4차선 도로, 북동측 약 8m 도로, 남측 약 15m 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 15층 아파트의 6층 714호로, 복도식·북서향입니다. 위생·급배수·소방·승강기 및 도시가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 토지면적은 4,384.0㎡, 공시지가는 1,193,000원/㎡입니다. 교육환경 보호구역 및 도로계획 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 일반 환금성. 190세대, 1991.10.26 준공 단지로 유사면적 거래가 존재하지만 최근 시세 추세는 -4.9%입니다. 특히 이번 경매는 전체 호실이 아닌 소수 지분이므로 일반 매매시장의 환금성을 그대로 적용할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 낙찰자가 취득하는 권리는 박봉환의 7분의 1 지분에 한정됩니다. 나머지 공유자의 지분은 취득하지 않습니다.
- 특별매각조건 확인. 공유자 우선매수권 1회 제한의 적용 방식과 행사 가능 여부, 입찰보증금 및 추가 조건을 매각기일 공고와 원본에서 확인해야 합니다.
- 박병국 점유관계 확인. 박병국은 공유자이면서 전부 점유자로 조사됐습니다. 별도 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 점유 권원을 확인해야 합니다.
- 인수액 확정 금지. 배당모형의 인수액 0원은 보증금이 미상인 상태의 추정 결과입니다. 대항력 성립 및 미배당 보증금의 인수 가능성을 확인한 뒤 실질취득비용을 산정해야 합니다.
- 공유관계 대응. 지분 취득 후 점유·사용 방법, 다른 공유자와의 협의, 공유물분할 가능성과 소요 비용을 검토해야 합니다.
- 실거래 비교 주의. 최근 12개월 전체 호실 평균 89,000,000원은 이번 지분의 직접적인 시세가 아닙니다. 지분 가치와 환금성에 대한 별도 평가가 필요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격 추세 -4.9%와 단지 매각률 50.0%를 고려해 가격 전망을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 체납 관리비의 공용부분 승계 가능성과 미납 공과금·조세 관계를 관리사무소 및 관련 기관에 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경된 매각기일 공고를 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 아파트가 아니라, 복잡한 지분이다”
이 사건에서 가장 중요한 사실은 최저가 9,310,000원이 아니라 매각 대상이 7분의 1 지분이라는 점입니다. 전체 아파트 최근 12개월 실거래 평균 89,000,000원과 단순 비교해 가격 메리트를 판단하면 실제 취득하는 권리의 범위를 잘못 이해하게 됩니다.
과거 근저당권은 말소됐지만, 다른 공유자들과의 소유관계는 그대로 유지됩니다. 전부 점유자인 박병국의 임대차관계는 미확정이며, 공유자 우선매수권도 특별매각조건으로 존재합니다. 최근 시세 역시 -4.9% 하락 추세입니다.
결론은 보수적 접근입니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성, 박병국의 점유 권원, 보증금 인수 여부와 지분 취득 후 활용·처분 계획을 확인하기 전에는 응찰을 권하기 어렵습니다. 낮은 최저가보다 지분의 권리범위와 환금성 위험을 우선해야 하는 사건입니다.
