광주지방법원 2026타경30453. 광주 서구 금호동 일신아파트 101동 1501호, 감정평가상 이용상태는 아파트입니다. 현재 회차는 감정가와 최저가가 같은 신건이고, 최저매각가는 392,000,000원입니다. 임차인 내역은 없어 보증금 인수형 리스크는 보이지 않습니다. 그러나 이 물건은 등기 이력이 매우 길고, 말소기준권리보다 앞선 권리 중 2001.09.10 가등기가 확인됩니다. 뒤이어 2006.12.19 말소 기록이 있으므로 단순 인수라고 단정할 사안은 아니지만, 입찰 전에는 반드시 원본에서 최종 유효 여부와 담보가등기 성격을 확인해야 합니다.
말소기준은 2022.04.08 주식회사에스비아이저축은행 근저당권입니다. 이후의 국 압류, 임의경매개시결정, 우리은행 가압류, 굿리치 근저당권, 굿리치 전세권은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 배당표상 후순위 채권 대부분은 배당을 받지 못합니다. 신건 392,000,000원 기준으로도 채권자 배당액은 385,712,000원, 미배당은 1,368,369,065원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30453 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 금호동 738-1 일신아파트 101동 15층1501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 감정평가상 아파트 · 제15층 제1501호 |
| 소유자 | 이광자 (2018.06.18. 거래가 273,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 392,000,000원 / 392,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 굿리치 / 12,624,383원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 명칭 확인 | 공부상 건물 명칭은 일신아파트이나, 집합건축물대장 총괄표제부 및 건물 외벽 표시는 일신명지아파트 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전후를 나눠 봐야 한다
임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인 보증금 인수, 보증기관 승계, 최우선변제 임차인 이슈는 이 자료상 확인되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 2001.09.10 가등기는 2006.12.19 말소 기록과 함께 원본 확인이 필요한 권리입니다. 경매 실무상 이런 권리는 “없다”고 넘기기보다, 말소 등기의 효력과 권리 성격을 입찰 전에 대조하는 쪽이 안전합니다.
② 임차인·전세권 — 실제 임차인은 없음, 후순위 전세권은 소멸 흐름
| 구분 | 권리자 | 금액 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 임차인 | 해당 없음 | 0원 | 대항력 임차인 없음 |
| 전세권 | 주식회사굿리치 | 5,000,000원 | 2023.08.29 설정 · 말소기준 이후 → 매각으로 소멸 |
전세권은 건물 전부를 범위로 하며 전세금은 5,000,000원입니다. 설정일이 2023.08.29로 말소기준권리인 2022.04.08보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 전세권을 실제 임차인 보증금으로 합산하거나 별도 인수액으로 보지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 392,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,288,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 53,000,000원 | 53,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사 광주은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 방림신용협동조합 | 145,600,000원 | 109,712,000원 |
| 후순위 채권 및 전세권 | 1,332,481,065원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 392,000,000원 가정. 채권총액 1,754,081,065원, 채권자 배당 385,712,000원, 미배당 1,368,369,065원, 소유자 잔여 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 금호동 소재 금호중학교 서측 인근, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 버스승강장이 소재해 교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상16층 건물 중 제15층 제1501호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 정방형 평지의 아파트 건부지이며, 동측 왕복6차선·북측 왕복4차선·서측 왕복2차선 도로에 접합니다.
- 규제·공부. 제3종일반주거지역, 공시지가 1,206,000원/㎡, 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인됩니다.
- 단지. 명지, 160세대, 사용승인일 1994.09.13로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 확인. 2001.09.10 가등기와 2006.12.19 말소 기록을 등기부 원본으로 대조하세요. 담보가등기 여부 확인이 우선입니다.
- 전세권 확인. 2023.08.29 굿리치 전세권은 말소기준 이후 권리로 소멸 구조이나, 점유 현황과 인도 가능성은 별도 확인하세요.
- 가격 기준. 실거래 비교값이 없으므로 감정가 392,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 현장 시세와 매물 호가를 따로 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 313,600,000원, 2회 유찰 시 250,880,000원입니다. 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
- 미배당 리스크. 신건에서도 미배당 1,368,369,065원이 발생합니다. 후순위 권리자·점유자 관련 분쟁 가능성은 현장조사로 걸러야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트 공용부분 장기 미납 관리비는 매수인 부담 가능성이 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 명칭 확인. 공부상 일신아파트와 외벽·집합건축물대장 총괄표제부상 일신명지아파트 표기가 함께 나타나므로 동일 물건 여부를 현장에서 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 오래된 권리 확인
이 물건은 임차인이 없고 후순위 전세권도 소멸 구조라, 보증금 인수형 함정은 보이지 않습니다. 실질취득 기준도 현재 회차에서는 392,000,000원입니다. 하지만 2001년 가등기 이력이 있고, 신건 배당표에서도 미배당이 13.68억까지 커집니다. 결론은 단순합니다. 임차인 리스크는 낮지만, 오래된 가등기 확인 전에는 공격적으로 들어갈 물건이 아닙니다. 권리 원본 대조가 끝난 뒤에야 가격 판단으로 넘어갈 수 있습니다.
