광주지방법원 2026타경30488. 전남 장성군 삼서면 수양리 741-1의 단독주택 + 토지입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용되고 있으며 현재 공실입니다. 토지는 516.7㎡의 대지이고, 건물은 블록구조(경량기포콘크리트블록) ALC판넬 위 스페니시기와지붕 단층입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 수목도 포함됩니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 2018.02.14. 설정된 월산새마을금고 근저당 149,500,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤에 들어온 월산새마을금고 가압류 425,854,370원, 조화형 가압류 70,750,227원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2020년 국 압류는 2024.12.17. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 이어받는 등기상 권리나 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30488 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장성군 삼서면 수양리 741-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택(현 공실) |
| 토지 | 대 516.7㎡ · 공시지가 49,500원/㎡ · 완경사 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 블록구조(경량기포콘크리트블록) · ALC판넬 위 스페니시기와지붕 · 단층 |
| 소유자 | 김명준 |
| 감정가 / 최저가 | 300,817,100원 / 168,458,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 월산새마을금고 / 103,962,384원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준인 월산새마을금고 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 현재 감정가 56%
감정가 300,817,100원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 168,458,000원, 감정가의 56%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 117,920,599원(감정가 39%), 4회 유찰 시 82,544,419원(감정가 27%)입니다.
다만 감정가 대비 낙폭과 시세 대비 저평가는 같은 뜻이 아닙니다. 특히 이 물건은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형으로 비교하기 어려운 단독주택 + 토지이므로, 현재 56%라는 수치만으로 ‘싸다’고 단정하는 것은 금물입니다. 토지 516.7㎡의 개별성, 건물 상태, 제시외 수목, 수양저수지 인근 전원주택단지라는 입지 특성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,458,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,158,412원 |
| 1. 근저당 · 월산새마을금고 | 149,500,000원 | 149,500,000원 |
| 2. 가압류 · 월산새마을금고 | 425,854,370원 | 15,799,588원 |
| 3. 가압류 · 조화형 | 70,750,227원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 168,458,000원 가정 시 채권자 총 청구액 646,104,597원 중 165,299,588원이 배당되고, 미배당액은 480,805,009원입니다. 신청채권자 청구액 103,962,384원은 현재 회차와 3회 유찰 시나리오에서는 충족되지만 4회 유찰 시나리오에서는 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장성군 삼서면 수양리 소재 수양저수지 동측 인근이며, 주변은 단독주택과 주거나지가 소재하는 전원주택단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용되고 있으며 현재 공실입니다.
- 건물. 블록구조(경량기포콘크리트블록) ALC판넬 위 스페니시기와지붕 단층으로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 등, 내벽은 타일·벽지 마감, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 유류온수보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 516.7㎡, 완경사·정방형, 세로한면(가)이며 공시지가는 49,500원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역·자연취락지구·마을정비구역이며 가축사육제한구역이 포함·접합니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 수목도 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 확인. 말소기준인 2018.02.14. 월산새마을금고 근저당과 이후 권리의 소멸 여부를 등기부·매각물건명세서 원본으로 최종 확인하세요.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 현 공실이므로 실제 점유 상태가 매각기일까지 유지되는지 현장 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 수목이 포함되므로 현장에서 수목의 위치·상태와 토지 경계를 함께 확인하세요.
- 토지 이용규제 확인. 보전관리지역·자연취락지구·마을정비구역·가축사육제한구역 조건이 향후 이용계획에 어떤 영향을 주는지 점검하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가는 감정가 56%지만, 유찰률만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말고 토지·건물 현황을 반영해 응찰 상한을 따로 정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 480,805,009원은 채권자 측 배당 부족이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 합격, 승부처는 가격과 환금성
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018년 월산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 놓고 보면 깔끔한 편입니다.
그러나 현재까지 2회 유찰됐고 최저가는 168,458,000원, 감정가의 56%입니다. 단독주택과 516.7㎡ 토지를 일괄매각하는 전원주택형 물건이라는 점에서, 감정가 대비 할인폭보다 실제 건물 상태·토지 활용성·접근성·향후 매각 가능성이 낙찰가 판단에 더 중요합니다. 인수 위험은 낮지만 가격 판단은 보수적으로 해야 하는 물건입니다.
