광주지방법원 2026타경30505. 전라남도 담양군 월산면 중월리 651의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 435㎡, 지목은 대이고, 감정평가상 건물은 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 감정가는 466,948,900원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 261,492,000원으로 감정가의 56%입니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 현재 말소기준은 2024.03.27. 설정된 늘푸른새마을금고 근저당권 516,000,000원이며, 이후 2026.02.13. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 주식회사하나은행의 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 임차인은 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30505 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 월산면 중월리 651 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 이용상태 | 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 435㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 102,000원/㎡ |
| 소유자 | 박정환 |
| 감정가 / 최저가 | 466,948,900원 / 261,492,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 466,111,772원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금도 없고, 예상 인수액은 0원입니다. 2024.03.27. 늘푸른새마을금고 근저당권이 현재 말소기준권리이고, 2026.02.13. 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰됐지만 ‘싸다’는 별도 검증
감정가 466,948,900원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 261,492,000원, 감정가의 56%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 183,044,400원, 4회 유찰 시 시나리오는 128,131,079원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 261,492,000원 | 257,031,112원 | 258,968,888원 |
| 3회 유찰 시 | 183,044,400원 | 179,681,778원 | 336,318,222원 |
| 4회 유찰 시 | 128,131,079원 | 125,537,244원 | 390,462,756원 |
유찰이 반복될수록 가격은 낮아지지만, 담보권자의 미배당액은 커집니다. 다만 이것은 채권자 배당구조일 뿐 매수인이 미배당액을 인수한다는 뜻은 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,492,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,460,888원 |
| 2. 근저당 · 늘푸른새마을금고 | 516,000,000원 | 257,031,112원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 늘푸른새마을금고 채권최고액 516,000,000원 중 257,031,112원이 배당되고 258,968,888원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 토지·건물 및 매각범위 메모
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 전라남도 담양군 월산면 중월리 중방마을 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 중심의 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지방도로와 농촌도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 면적 435㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·세로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 설비. 냉난방·급배수·위생설비와 수영장, 태양광발전설비가 구비되어 있습니다.
- 매각범위. 지상에 설치된 태양광 발전설비와 수영장 설비도 일괄매각에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조이며 외벽은 석재타일붙임·몰탈위페인팅 등, 내벽은 몰탈위페인팅·타일·목재 등 인테리어 마감, 바닥은 석재타일 등, 창호는 시스템창호 등입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 대조. 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고 월산면 중월리 일대 토지와 단독주택의 최근 거래가격을 별도 확인해야 합니다.
- 매각범위 확인. 태양광 발전설비와 수영장 설비가 일괄매각에 포함되므로 현황·작동상태와 관리비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역 및 가축사육제한구역의 이용 제한이 실제 사용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 단독주택은 개별 건물의 마감·설비·수선상태에 따라 가치 편차가 클 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권 미배당이 발생해도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 시세 확인 후”
이 사건의 장점은 명확합니다. 임차인이 없고 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 2024.03.27. 늘푸른새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조여서 권리관계는 복잡하지 않습니다.
그러나 현재 가격은 이미 두 번 유찰돼 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 이 숫자는 눈에 띄지만 단독주택·토지는 아파트처럼 동일 평형의 거래를 곧바로 비교하기 어렵고, 이번 자료에는 직접 비교할 최근 실거래 시세가 없습니다. 따라서 결론은 권리는 양호, 가격 메리트는 보류입니다. 특히 태양광 발전설비와 수영장 설비까지 포함된 물건인 만큼 토지 가치, 건물 상태, 설비 상태를 실제 시세와 함께 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
