광주지방법원 2026타경30516. 광주 광산구 신창동 신창2차부영아파트 208동 5층 502호입니다. 소유자 노현철은 2013.06.26. 거래가액 124,000,000원으로 소유권을 취득했고, 현재 경매의 말소기준권리는 2014.12.31. 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권 148,800,000원입니다. 이후 2023.06.09. 같은 삼성생명보험주식회사의 근저당권 59,400,000원, 2025.11.18. 농협은행주식회사 가압류 34,916,688원, 2026.03.04. 임의경매개시결정이 이어졌고 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고는 없습니다. 따라서 배당 부족액이 발생하더라도 그것은 채권자 측 미회수 문제이고, 매수인에게 넘어오는 임차보증금이나 등기상 인수금액은 0원입니다. 현재 회차는 감정가 260,000,000원에서 1회 유찰된 182,000,000원으로, 최근 12개월 동일 면적 평균 260,708,333원보다 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30516 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 신창동 1270 신창2차부영아파트 208동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.7886㎡ · 철근콘크리트구조 기타지붕 22층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 노현철 (2013.06.26. 소유권이전 · 거래가액 124,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 182,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 161,156,474원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 단지 | 신창2차부영 · 1,344세대 · 2005.09.02. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
실제 임차인 0명. 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다. 말소기준권리는 2014.12.31. 삼성생명보험주식회사 근저당권 148,800,000원입니다. 2023.06.09. 추가 근저당권 59,400,000원과 2025.11.18. 농협은행주식회사 가압류 34,916,688원은 후순위로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 평균의 69.8%
신창2차부영 동일 면적 84.79㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래는 2026.03~2026.04에 확인되며 최근 12개월 평균은 260,708,333원, 최신 거래는 2026.04 281,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.79㎡ | 4 | 281,000,000원 |
| 2026.04 | 84.79㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2026.04 | 84.79㎡ | 11 | 294,000,000원 |
| 2026.04 | 84.79㎡ | 12 | 255,000,000원 |
| 2026.04 | 84.79㎡ | 1 | 224,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 17 | 275,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 17 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 11 | 279,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 15 | 258,500,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 18 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 5 | 253,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 11 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.79㎡ | 12건 | 260,708,333원 |
표본 최저 거래가는 224,000,000원, 최고는 294,000,000원이고 최근 12개월 평균은 260,708,333원입니다. 현재 최저매각가 182,000,000원은 최근 평균의 69.8%이며, 표본 최저 거래가보다도 낮은 가격대입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이 사건의 실질취득 기준 금액도 현재 회차에서는 182,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 148,800,000원 | 148,800,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 59,400,000원 | 29,852,000원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 34,916,688원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 243,116,688원, 예상 배당액은 178,652,000원으로 미배당액 64,464,688원이 발생합니다. 그러나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 신창동 신창중학교 남서측 인근이며, 택지개발사업으로 조성된 지역으로 아파트단지와 점포 등 근린생활시설이 밀집합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있습니다. 동측 왕복 4차로 포장도로를 이용해 진출입합니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 기타지붕 22층 건물 내 5층 502호입니다. 일반 위생·급배수·가스보일러 난방·도시가스·화재탐지·옥내소화전·승강기·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 보행자전용도로와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 963,600원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 신창2차부영은 1,344세대이며 2005.09.02. 준공됐습니다. 동일 면적 최근 실거래 12건의 거래가격은 224,000,000원부터 294,000,000원까지 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2014.12.31. 삼성생명보험주식회사 근저당권 148,800,000원을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기와 대조합니다.
- 임차관계 확인. 등재 임차인은 없지만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 표시돼 있으므로 현장 점유 상태를 확인합니다.
- 가격 기준. 현재 최저매각가 182,000,000원은 최근 12개월 평균 260,708,333원의 69.8%입니다. 최근 거래가격과 개별 층·상태를 함께 비교합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 미배당액 64,464,688원이 존재하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액과 매수인 승계액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 1회 유찰로 내려왔다
이 사건의 핵심은 복잡한 인수 권리가 아니라 현재 회차의 가격입니다. 말소기준인 2014.12.31. 삼성생명보험주식회사 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 감정가 260,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 260,708,333원과 비슷한 수준이지만, 1회 유찰 후 최저매각가는 182,000,000원으로 낮아져 최근 평균의 69.8%가 됐습니다. 권리 구조와 현재 가격을 함께 보면 인수 0원·1회 유찰의 가격 할인형 아파트로 정리할 수 있습니다.
