광주지방법원 2026타경30530. 송정크레지움센트럴 3층 303호 아파트로, 감정가 202,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 141,400,000원입니다. 권리분석의 출발점은 2018.05.29. 설정된 우리은행 근저당입니다. 그 뒤 2024년 최현정의 주택임차권, 2026년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류가 이어졌으며, 자료상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 최현정 1명입니다. 주민등록일자는 2019.08.23., 점유개시는 2020.06.21.로 모두 말소기준인 2018.05.29.보다 늦습니다. 따라서 자료의 판정대로 대항력은 없고, 보증금 178,000,000원이 최저가 141,400,000원을 웃돌더라도 매수인이 그 차액을 승계하는 구조가 아닙니다. 이 사건에서 매수인의 실질취득액은 최저가 141,400,000원 + 인수 0원 = 141,400,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30530 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 3층303호 · 광산로89번길 27-7 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지상12층/지하1층 건물 내 제3층 제303호 · 대상면적 73.9539㎡ |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 사용승인 | 2018.05.21. |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,632,769원 |
| 매각기일 | 2026.08.11. |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 매수인 승계는 0원
말소기준은 2018.05.29. 우리은행 근저당입니다. 임차인 최현정의 주민등록은 2019.08.23., 임대차계약은 2020.06.11., 점유개시는 2020.06.21.이므로 기준권리보다 모두 늦습니다. 2024.06.13. 등기된 보증금 178,000,000원의 주택임차권 역시 후순위이며 자료상 매각으로 소멸합니다. 따라서 실제 임차인 1명, 매수인 인수 0원이 핵심 결론입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최현정 건물전부 · 주거(임차권등기) | 178,000,000원 | 2019.08.23. / 2020.06.21. | 2020.06.15. 증액 8,000,000원: 2024.03.04. | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 0원 |
또한 2022.11.15.에는 이 주택이 민간임대주택으로 등록되었다는 등기가 존재합니다. 이 항목은 예상 인수금액으로 산정되어 있지는 않지만, 현재 등기상 기재와 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 할 별도 체크포인트입니다.
② 시세 비교 — 61.5%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
송정크레지움센트럴은 40세대, 2018.05.21. 사용승인 아파트입니다. 확인되는 실거래 표본은 2023.11. 2층 전용 84.58㎡, 230,000,000원 1건입니다. 본건 대상면적은 73.9539㎡로 거래 표본과 면적이 일치하지 않습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 본건 감정가 | 73.9539㎡ | 3층 | 202,000,000원 |
| 본건 실질취득 | 73.9539㎡ | 3층 | 141,400,000원 |
| 실거래 참고값 · 2023.11. | 84.58㎡ | 2층 | 230,000,000원 |
수치상 현재 최저가 141,400,000원은 230,000,000원의 61.5%입니다. 그러나 비교 거래가 단 1건이고 면적도 다르므로, 이 비율을 그대로 본건의 할인율로 받아들이기는 어렵습니다. 특히 230,000,000원은 전용 84.58㎡ 거래이고 본건은 73.9539㎡이므로 현재 가격을 ‘시세보다 38.5% 싸다’고 평가하거나 그 수치만으로 가격 가점을 주지 않는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,779,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 4,080,000,000원 | 138,620,400원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 199,632,769원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,779,600원과 우리은행 138,620,400원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 채권자 총 청구액은 4,279,632,769원, 총 배당액은 138,620,400원, 미배당액은 4,141,012,369원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 141,400,000원 | 138,620,400원 | 4,141,012,369원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 98,980,000원 | 96,798,360원 | 4,182,834,409원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 69,286,000원 | 67,638,852원 | 4,211,993,917원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주소프트웨어 마이스터고등학교 서측 인근에 위치하며, 단독주택·공동주택·상가가 섞인 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 승강장과 송정공원역(광주지하철 1호선)이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상12층/지하1층 건물로 2018.05.21. 사용승인됐으며 승강기·소화전·스프링클러 등 설비가 설치되어 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류에 접합니다. 비행안전제5구역, 절대보호구역·상대보호구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,209.0㎡, 공시지가 886,900원/㎡이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 단지 규모는 40세대이고 실거래 표본은 1건으로, 가격 검증에 활용할 거래 표본이 제한적입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 최현정의 주민등록 2019.08.23., 점유개시 2020.06.21., 임차권등기 2024.06.13.과 말소기준 2018.05.29.의 선후관계를 등기부·매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 1번 4,080,000,000원과 을구 1-1 변경등기 102,000,000원·공동담보 해제의 관계는 채권계산서까지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15. 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 시세 표본 확대. 230,000,000원 거래는 84.58㎡이고 본건은 73.9539㎡입니다. 동일·유사 면적의 추가 거래 없이 61.5% 수치만으로 적정가를 정하지 않는 것이 좋습니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현재 실제 점유자를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수는 0원, 가격 확신은 아직 부족하다”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2018년 우리은행 근저당이 기준이고, 실제 임차인 최현정은 그보다 늦게 전입해 자료상 대항력이 없습니다. 보증금이 178,000,000원으로 최저가보다 크더라도 매수인 승계액은 0원이고, 현재 회차 실질취득은 141,400,000원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 확인되는 230,000,000원 거래는 본건보다 큰 84.58㎡이고 거래 수도 1건에 불과합니다. 따라서 현재 최저가가 참고거래의 61.5%라는 숫자를 곧바로 ‘38.5% 할인’으로 읽어서는 안 됩니다. 여기에 동일일 우리은행 근저당 변경등기와 민간임대주택등기까지 원본 확인 포인트가 남습니다. 결론은 권리 인수는 양호, 가격 판단은 보수적. 권리보다 적정 낙찰가 검증과 원본 대조가 승부처입니다.
