광주지방법원 2026타경30539. 광주 광산구 송정동 ‘송정크레지움센트럴’ 10층 1004호, 전유면적 73.9539㎡ 아파트입니다. 등기부의 핵심은 2018.05.29 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차권자 이애랑은 2018.10.01 임대차계약 후 2018.10.17 전입·점유를 시작했고, 임차보증금은 178,000,000원입니다. 그러나 전입일이 말소기준일 2018.05.29보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 2024.06.17 임차권등기도 설정됐지만, 이 역시 말소기준권리 이후이며 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30539 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 10층 1004호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유면적 73.9539㎡ · 지하1층/지상12층 중 10층 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 144,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,456,659원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 사용승인일 | 2018.05.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차인
말소기준은 2018.05.29 우리은행 근저당입니다. 같은 날 소유권보존이 있었고, 이후 2018.10.17 이애랑의 전입·점유가 시작됐습니다. 따라서 제공된 판정대로 임차인은 말소기준보다 후순위이며 대항력이 없습니다. 2026.02.20 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2026.05.07 국민건강보험공단 압류도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이애랑 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 178,000,000원 | 2018.10.17 | 2018.10.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이애랑의 보증금은 178,000,000원이고 배당요구는 2024.06.17 접수된 것으로 정리돼 있습니다. 다만 전입일 2018.10.17이 말소기준 2018.05.29보다 뒤이므로 대항력은 없는 임차인입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보며, 보증금을 중복 합산할 사안도 없습니다.
③ 시세 비교 — 62.7%라는 숫자만 보면 안 된다
제공된 단지 거래표본은 2023.11 한 건입니다. 거래가는 230,000,000원이지만 전용면적은 84.58㎡이고, 경매 대상은 73.9539㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 현재 최저가 144,200,000원이 참고 거래가의 62.7%라는 계산은 가능하지만, 이를 그대로 대상 호수의 적정 시세 할인율로 해석하는 것은 무리가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 84.58㎡ | 2 | 230,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,818,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 4,080,000,000원 | 141,381,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 201,456,659원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 144,200,000원 가정 시 집행비용 2,818,800원을 제외한 141,381,200원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 4,140,075,459원으로 계산돼 있으며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상표입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주소프트웨어마이스터고등학교 서측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 기존시가지 내 주상복합지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량진입이 가능하고 북측 인근으로 간선도로가 통과하며 지하철 송정공원역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상12층 건물로 사용승인일은 2018.05.21이며, 대상은 10층 1004호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·난방·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 북측으로 아스팔트 포장의 왕복2차선 도로와 접합니다.
- 단지. 송정크레지움센트럴은 40세대이며 제공된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다.
- 건축물. 감정자료상 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 순위 재확인. 이애랑의 전입일 2018.10.17과 말소기준 2018.05.29의 선후관계를 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 상태를 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 비교표본 보강. 제공된 거래는 84.58㎡ 1건이므로 대상 73.9539㎡와 직접 비교 가능한 실거래 확인이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 크더라도 제공된 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당과 매수인 승계를 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 검증이 먼저
이 물건의 핵심은 178,000,000원 임차보증금이 있다고 해서 그 금액을 매수인이 인수하는 구조가 아니라는 점입니다. 이애랑의 전입일은 2018.10.17, 말소기준은 2018.05.29여서 제공된 판정상 대항력이 없고, 현재 회차의 매수인 예상 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 숫자만 보고 결론 내리기 어렵습니다. 현재 최저가 144,200,000원은 감정가의 70%이고 참고 거래 230,000,000원의 62.7%지만, 그 거래는 대상보다 큰 84.58㎡이며 표본도 1건뿐입니다. 따라서 이 사건은 권리상 금전 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 동일 면적 실거래를 추가 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다. 여기에 민간임대주택등기까지 원본에서 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 안전합니다.
