광주지방법원 2026타경30578. 광주 북구 동림동 동림푸른마을주공4단지 401동 102호 아파트입니다. 권리분석의 핵심은 등기부상 존재하는 임차권등기입니다. 임차보증금 157,500,000원의 임차권등기가 있으나, 해당 임차인은 전입신고일이 2020.10.29이고 말소기준권리인 삼성생명보험주식회사 근저당은 2019.02.27 설정되어 있어 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30578 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 동림동 1161-1 동림푸른마을주공4단지아파트 401동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 이용상태 아파트 · 401동 1층 102호 |
| 소유자 | 최동훈 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,991,298원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 있지만 인수 없음
말소기준권리는 2019.02.27 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 이후 2026.02.25 경매개시결정과 2024.11.11 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 정공수의 임차보증금 157,500,000원은 등기상 확인되지만, 대항력은 인정되지 않아 매수인이 부담하지 않습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 전입/확정 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 정공수 | 157,500,000원 | 2020.10.29 / 2020.10.29 | 대항력 없음 매각소멸 |
③ 시세 비교 — 신건은 시세 수준
동림푸른주공4 동일 평형 최근 실거래 12건 기준입니다. 최근 거래 범위는 200,000,000원~269,000,000원이며 평균은 234,083,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.79㎡ | 14 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 8 | 269,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 234,083,333원 |
최저매각가 232,000,000원은 최근 12개월 평균 234,083,333원의 99.1% 수준입니다. 신건 가격이 특별히 저렴한 것은 아니지만, 최근 시세 대비 과도하게 높은 가격도 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 배당액 |
|---|---|
| 집행비용 | 4,048,000원 |
| 삼성생명보험주식회사 근저당 | 138,600,000원 |
| 주택도시보증공사 경매개시결정 | 89,352,000원 |
| 잔여 | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 등기상 임차권은 존재하지만 대항력 없는 후순위 권리입니다.
- 가격 판단. 최저가 2.32억은 최근 시세 평균 2.34억과 비슷한 수준입니다.
- 권리 안전성. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “임차권등기 = 인수”는 아니다
이 물건의 핵심은 임차권등기의 존재 자체가 아니라 순위입니다. 삼성생명보험주식회사 근저당이 말소기준권리이고 임차권등기는 후순위라 매각으로 소멸합니다. 권리상 인수 부담은 없으며, 가격은 최근 시세와 거의 같은 수준입니다. 권리는 안전하고, 가격은 시세 수준. 무리한 고가 입찰보다 실거래 흐름을 기준으로 접근하는 물건입니다.
