의정부지방법원 2024타경87460. 고양시 일산서구 탄현동 탄현마을아파트 903동 503호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 지하1층·지상18층 건물 중 5층입니다. 말소기준은 1994.12.10. 한국주택은행 근저당권으로 잡혀 있고, 이후 경매개시결정·압류·근저당권은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 임차인은 1명이 조사되지만 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 분류됩니다.
이 사건의 장점은 매수인이 떠안을 임차보증금이 산정되지 않는다는 점입니다. 반대로 약점은 가격 검증 자료가 충분하지 않은 신건이라는 점과, 공매공고 이력이 있어 진행 교차 확인이 필요하다는 점입니다. 최저가가 감정가와 같으므로, 응찰 판단은 “권리 깨끗함”보다 242,000,000원을 시장가격으로 받아들일 수 있는지에 맞춰야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경87460 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현로 80, 903동 5층503호 (탄현동,탄현마을아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 지하1층 / 지상18층 건물 내 제903동 제5층 제503호 |
| 소유자 | 이창호 (2020.02.06. 거래가 170,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 242,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 베스트인베스트대부 / 67,150,684원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 1994.12.10. 한국주택은행 근저당권입니다. 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.07.10. 공매공고 부기등기가 있었고 2024.12.30. 공매공고등기 말소가 확인되므로, 입찰 전 한국자산관리공사 공매 진행 여부와 법원 경매 절차의 우선 진행 상태는 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유 1명, 인수 0원 산정
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유수진 | 2021.02.26 | 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
유수진의 전입일은 2021.02.26.으로 말소기준권리인 1994.12.10.보다 늦습니다. 따라서 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 보지 않습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 대항력 없는 점유자로 분류되므로 매수인 인수액은 0원으로 산정합니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,188,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | - | 0원 |
| 3. 근저당 · 한국주택은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 4. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 5. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 6. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | - | 0원 |
| 7. 근저당 · 중소기업은행 | 75,600,000원 | 75,600,000원 |
| 8. 근저당 · 주식회사신한은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 9. 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 36,000,000원 | 20,012,000원 |
| 10. 근저당 · 주식회사베스트인베스트대부 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 328,800,000원 중 예상배당은 237,812,000원, 미배당은 90,988,000원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 황룡초등학교 동측 근거리에 위치합니다.
- 주위환경. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 경의중앙선 탄현역 등이 소재합니다. 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 탐문조사됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전 설비 등을 갖췄습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역이며, 교육환경 보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 하자 메모. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이는 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매 교차 확인. 공매공고 이력과 공매공고등기 말소가 함께 보입니다. 법원 경매와 공매 진행 상태를 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차인 확인. 유수진의 전입은 말소기준 이후라 대항력 없음으로 보지만, 보증금 내역이 확인되지 않으므로 매각물건명세서 원본 보완 확인이 필요합니다.
- 배당순위 확인. 현재 회차에서 총 미배당 90,988,000원이 발생하고 신청채권자 배당도 0원으로 산정됩니다. 채권계산서와 배당요구 내역 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가 242,000,000원을 적정가로 전제하지 마세요. 동일 단지·동일 면적 실거래와 호가를 별도 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 미납 관리비가 매수인 부담으로 이어질 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구종기 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 물건은 대항력 있는 임차보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 권리상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 그러나 신건 최저가가 감정가와 같은 242,000,000원이고, 총 채권 대비 현재 회차 미배당이 90,988,000원 발생합니다. 여기에 공매공고 이력까지 있어 단순한 “깨끗한 아파트”로만 보긴 어렵습니다. 결론은 권리 인수는 낮고, 가격·절차 검증은 필수입니다.
