의정부지방법원 2025타경5236. 고양시 일산서구 일산동 후곡마을아파트 1510동 501호, 이용상태는 아파트 단위세대입니다. 말소기준은 2021.11.19. 비엔케이캐피탈주식회사 근저당권이고, 이후 임의경매개시결정과 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인으로 확인된 내역은 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 431,000,000원입니다. 반면 후곡마을(건영15) 전용 58.83㎡ 최근 실거래 12건 평균은 408,083,333원입니다. 신건 최저가가 실거래 평균 대비 105.6%라서, “권리가 깨끗하다”는 이유만으로 바로 들어가기엔 가격 메리트가 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5236 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 일산동 1077 후곡마을아파트 1510동 5층501호 |
| 물건종류 / 용도 | 아파트 · 아파트 단위세대로 이용중 |
| 소유자 | 정금비 (2017.12.07. 소유권이전, 거래가액 295,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 431,000,000원 / 431,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 0명입니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조와 임대내역 확인이 제한됐다는 점이 있어, 입찰 전 매각물건명세서·현황조사서·전입세대열람은 별도로 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 평균보다 높다
후곡마을(건영15), 총 766세대, 사용승인일 1994.06.30인 단지입니다. 비교 표본은 전용 58.83㎡ 최근 실거래 12건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 58.83㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2025.12 | 58.83㎡ | 10 | 459,000,000원 |
| 2025.11 | 58.83㎡ | 8 | 428,000,000원 |
| 2025.11 | 58.83㎡ | 8 | 428,000,000원 |
| 2025.11 | 58.83㎡ | 2 | 390,000,000원 |
| 2025.11 | 58.83㎡ | 2 | 390,000,000원 |
| 2025.09 | 58.83㎡ | 4 | 405,000,000원 |
| 2025.08 | 58.83㎡ | 15 | 455,000,000원 |
| 2025.07 | 58.83㎡ | 10 | 437,000,000원 |
| 2025.06 | 58.83㎡ | 12 | 410,000,000원 |
| 2025.06 | 58.83㎡ | 11 | 405,000,000원 |
| 2025.05 | 58.83㎡ | 9 | 390,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 408,083,333원 |
실거래 범위는 300,000,000원~459,000,000원입니다. 감정가이자 현재 최저가인 431,000,000원은 실거래 평균보다 22,916,667원 높습니다. 즉 신건 기준으로는 평균 시세보다 105.6% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 431,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,710,000원 |
| 1. 근저당 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 530,400,000원 | 424,290,000원 |
| 2. 근저당 · 임명희 | 39,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 시 채권총액 569,400,000원 중 424,290,000원이 배당되고, 미배당 145,110,000원이 발생합니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니라 채권자 배당 부족액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원, 가격만 변한다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 431,000,000원 | 424,290,000원 | 145,110,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 344,800,000원 | 339,172,800원 | 230,227,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 275,840,000원 | 271,178,240원 | 298,221,760원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산서구 일산동 소재 고양신일초등학교 남서측 인근입니다. 주위는 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스승강장 및 경의중앙선 일산역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 15층 건물 중 5층 501호입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 표시됩니다.
- 단지. 후곡마을(건영15), 총 766세대, 사용승인일 1994.06.30. 동일 면적 거래는 확인되지만 거래가 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 실거래 평균 408,083,333원을 기준선으로 두고, 신건 최저가 431,000,000원과의 차이를 먼저 계산해야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인 임차인은 없지만 현장조사에서 임대내역 확인이 제한됐습니다. 전입세대열람·현황조사서·매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 남을 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 명도. 소유자 정금비 명의의 단독소유 물건입니다. 실제 점유자 확인 후 인도명령·이사 협의 비용을 별도로 봐야 합니다.
- 권리 원본 대조. 근저당권 변경·이전 등기가 있으므로 등기부 최신본과 배당 요구 현황을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 응찰가
이 물건은 현재 자료 기준으로 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 문제는 신건 최저가입니다. 감정가 431,000,000원은 동일 면적 실거래 평균 408,083,333원의 105.6%입니다. 따라서 이 사건의 결론은 권리 합격, 가격 보류입니다. 신건에서 무리하게 들어가기보다 유찰 후 가격대에서 안전마진을 확보하는 쪽이 더 타당합니다.
