의정부지방법원 2025타경73462. 양주시 장흥면 일영리 LG하우스(B동) 4층 402호, 전용 34.07㎡ 다세대입니다. 민효영이 2015.11.11. 거래가 94,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 감정가 119,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 58,310,000원까지 내려왔습니다. 산정된 말소기준권리는 2025.07.29. 삼성카드 주식회사 가압류 8,939,531원이며, 이후 토스뱅크·현대카드·백석농업협동조합의 가압류, 임의경매개시결정, 양주시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
다만 이 물건은 권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 감정평가에서 임대관계는 미상으로 기재됐고, 내부 역시 이해관계인의 폐문부재로 외부관찰과 집합건축물대장 도면 등을 기준으로 평가됐습니다. 따라서 임차인 신고가 확인되지 않았다는 사실과 실제 점유·임대관계가 확인됐다는 것은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73462 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 장흥면 일영리 60-15 엘지하우스엘지하우스 비동 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 장흥면 권율로89번길 62 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 34.07㎡ · 침실2·거실·주방/식당·욕실1·현관·발코니 · 지상 4층 중 4층 |
| 단지 | LG하우스(B동) · 8세대 · 2014.10.16. 준공 |
| 소유자 | 민효영 · 2015.11.11. 거래가 94,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 58,310,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 29,074,533원 |
| 매각기일 | 2026.09.10. |
① 권리 흐름 — 매수인 인수는 0원으로 산정
산정된 말소기준권리는 2025.07.29. 삼성카드 주식회사 가압류입니다. 그 뒤 설정된 토스뱅크 주식회사, 현대카드 주식회사, 백석농업협동조합 가압류와 한국주택금융공사의 임의경매개시결정, 양주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서는 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 할인은 맞지만 시장도 크게 내려왔다
LG하우스(B동) 전용 34.07㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 97,100,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 76,833,333원, 최신 거래는 2026.05. 72,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 34.07㎡ | 1 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 34.07㎡ | 1 | 86,500,000원 |
| 2026.02 | 34.07㎡ | 1 | 72,000,000원 |
| 2023.06 | 34.07㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2022.02 | 34.07㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 34.07㎡ | 3건 | 76,833,333원 |
현재 최저가 58,310,000원은 최근 12개월 평균의 75.9%로, 가격 자체는 최근 거래 수준보다 낮습니다. 그러나 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -39.7%입니다. 2022년 130,000,000원, 2023년 125,000,000원이던 거래가 최근에는 72,000,000원·86,500,000원· 72,000,000원으로 내려왔기 때문에, 감정가 대비 할인율이나 전체 평균 97,100,000원만 보고 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,449,580원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,939,531원 | 8,939,531원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 17,362,090원 | 17,362,090원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 9,876,351원 | 9,876,351원 |
| 5. 가압류 · 백석농업협동조합 | 21,836,587원 | 20,682,448원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 58,014,559원 중 예상배당은 56,860,420원이며 미배당은 1,154,139원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 미배당도 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 58,310,000원 | 56,860,420원 | 1,154,139원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 40,817,000원 | 39,682,294원 | 18,332,265원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 28,571,900원 | 27,657,606원 | 30,356,953원 |
유찰이 이어질수록 매수가격은 낮아지지만 채권자 미배당은 빠르게 커집니다. 현재 회차에서도 소유자 잔여는 0원이며, 3회·4회 유찰 시나리오 역시 소유자 잔여와 매수인 인수는 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 가격 측면에서는 추가 유찰이 유리하지만, 매각대금이 낮아질수록 채권관계의 배당 부족이 커지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장흥면행정복지센터 북동측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 공동주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 4층 건물의 4층 402호이며 기본 위생·급배수·전기·난방·소화·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 상태가 양호한 폭 8m 내외 도로가 있습니다.
- 토지. 토지면적 330.0㎡, 평지의 사다리형 다세대 건부지이며 공시지가는 386,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형, 장흥09)·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·성장관리권역에 해당합니다.
- 규모. LG하우스(B동)는 8세대이며 2014.10.16. 준공됐습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0으로 표시되어 있습니다.
- 내부 확인. 폐문부재로 내부구조와 이용상황을 외부관찰 및 집합건축물대장 도면 등을 기준으로 평가해 실제와 다소 상이할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 전체 평균 97,100,000원보다 최근 12개월 평균 76,833,333원과 최신 거래 72,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 흐름은 과거보다 -39.7% 낮습니다. 현재 58,310,000원의 할인폭을 전부 안전마진으로 보지 않는 것이 핵심입니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계 확인이 필요합니다.
- 선행 근저당 대조. 2015.11.11. 우리은행 근저당과 2025.06.30. 한국주택금융공사 근저당권 이전 기재를 등기 원본에서 확인하세요.
- 배당관계 확인. 현재 시나리오상 한국주택금융공사의 신청채권 29,074,533원은 배당 0원으로 계산되어 있으므로 배당순위와 채권관계를 확인하세요.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부구조·관리상태가 평가 내용과 다를 수 있습니다.
맺으며 — “할인은 생겼지만, 하락장과 점유 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 119,000,000원에서 2회 유찰돼 58,310,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 76,833,333원의 75.9%이고 최신 거래 72,000,000원보다도 낮아 현재 회차에는 가격상 할인 여지가 분명히 생겼습니다. 예상배당상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 최근 시세 추세가 -39.7%라는 점을 빼면 결론이 달라집니다. 과거 125,000,000원·130,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 거래가 크게 낮아졌고, 임대관계도 미상이며 내부 역시 직접 조사되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “감정가에서 얼마나 떨어졌는가”가 아니라 “현재 58,310,000원이 하락 중인 최근 시장에서 충분한가, 그리고 실제 점유관계가 무엇인가”입니다. 권리 산정상 인수 0원은 긍정적이지만, 최근 시세·점유·선행 근저당 이력을 함께 확인한 뒤 접근할 물건입니다.
