80,360,000원
의정부지방법원 2025타경73509. 가능동 스타파크빌 101동 3층 306호로, 사건상 용도는 다세대, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 감정가 164,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 80,360,000원입니다. 표면 가격만 놓고 보면 최근 12개월 실거래 평균 142,000,000원보다 크게 낮지만, 이 사건은 가격표보다 선순위 임차관계 확인이 먼저입니다.
말소기준권리는 2023.04.27 인천수산업협동조합 가압류입니다. 그런데 임차인 정옥향의 전입일과 확정일자는 모두 2022.02.15로 말소기준보다 앞섭니다. 대항력은 확인되지만 보증금이 미상이고 우선변제 여부와 배당요구 여부도 확정되지 않았습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 소진되지 않는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 지금은 그 핵심 숫자인 보증금이 없기 때문에 이를 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73509 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 590-27 스타파크빌 101동 3층 306호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 이용 · 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 |
| 소유자 | 이광재 · 임순옥 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 80,360,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정옥향 / 194,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.27 갑구 7번 가압류 · 인천수산업협동조합 · 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정옥향 | 목적물 전부 | 2022.02.15 / 2022.02.15 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 보증기관 승계 없음 | 인수액 미상 |
정옥향은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 합니다. 동시에 2025.11.07 강제경매개시결정의 채권자도 정옥향으로 기재돼 있습니다. 보증금이 확인되지 않아 임차채권과 신청채권 194,000,000원의 관계를 단정할 수 없고, 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고돼 있습니다. 이 점은 임차인 지위를 부정하는 근거가 아니라, 원인관계와 실제 보증금 확인이 필요하다는 신호로 보는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 명목 할인은 크지만 하락 추세
스타파크빌SP주택의 최근 거래 12건 평균은 143,416,666원이고, 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 9건 평균은 142,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07 140,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 -3.8% 낮아 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 54.33㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 54.17㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 54.33㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 54.21㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 54.33㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 54.21㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2025.11 | 54.17㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2025.10 | 54.21㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2025.08 | 59.76㎡ | 2 | 158,000,000원 |
| 2025.04 | 59.66㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2025.02 | 55.24㎡ | 4 | 134,000,000원 |
| 2025.02 | 59.66㎡ | 3 | 144,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 142,000,000원 |
최저가 80,360,000원은 최근 12개월 평균의 56.6%입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 명목 낙찰가 기준입니다. 실질취득가를 결정할 임차보증금이 확인되지 않았기 때문에 56.6%라는 숫자만으로 “최근 시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 더구나 최근 시세 자체도 -3.8% 하락 추세여서 과거 전체 평균 143,416,666원을 근거로 가격 가점을 주는 것도 부적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,846,480원 |
| 2. 가압류 · 인천수산업협동조합 | 1,000,000,000원 | 78,513,520원 |
| 3. 가압류 · 광희신용협동조합 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 죽변수산업협동조합 | 1,267,028,488원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 정옥향 | 194,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션에서는 채권총액 3,461,028,488원 중 78,513,520원이 채권자에게 배당되고 미배당은 3,382,514,968원입니다. 다만 임차인 정옥향의 보증금과 우선변제·배당요구가 확인되지 않아 실제 배당 및 매수인 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 가능동 스타파크빌 단지 내 위치하며 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재합니다. 제반 입지여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물로 외벽 세멘몰탈위페인팅, 하이샷시창호이며 관리상태는 대체로 무난합니다. 위생·급배수·난방·엘리베이터·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6-7미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 대로1류·중로2류 접합, 경민대학 상대보호구역, 과밀억제권역 및 호국로 중점경관관리구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 시장. 스타파크빌SP주택은 130세대, 2018.06.08 준공이며 최근 12개월 실거래 평균은 142,000,000원, 최신 거래는 140,000,000원, 최근 추세는 -3.8%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정옥향 임대차계약 원본 확인. 보증금 액수와 실제 계약관계가 실질취득가를 좌우합니다.
- 배당요구 여부 확인. 우선변제 여부와 실제 배당액이 정해져야 미배당 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 신청채권과 임차채권 관계 확인. 임차인 정옥향과 강제경매 신청채권자가 동일인이므로 194,000,000원 청구와 임대차보증금의 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.14 등기가 말소기준보다 앞서 있으므로 매각 후 효력을 확인해야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 142,000,000원과 최신 거래 140,000,000원을 기준으로 보고, -3.8% 하락 추세를 감안해야 합니다.
- 추가 유찰 시에도 같은 원칙. 3회 유찰 시 56,252,000원, 4회 유찰 시 39,376,400원이지만 임차보증금이 확인되지 않는 한 낮아진 최저가만으로 실질 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 숫자가 있다
감정가 164,000,000원에서 최저가 80,360,000원까지 내려왔고, 명목상 최근 12개월 시세의 56.6%입니다. 그러나 이 사건의 투자 판단을 결정하는 숫자는 80,360,000원이 아니라 아직 확인되지 않은 정옥향의 임차보증금입니다. 전입과 확정일자가 모두 말소기준보다 앞서 있고 대항력이 확인되는 만큼, 보증금과 배당관계가 밝혀지기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
여기에 최근 실거래 추세는 -3.8%, 단지 경매 통계는 평균 유찰 6.8회·낙찰률 0.0%입니다. 후순위 가압류·압류가 소멸한다는 사실만으로 안전형 물건으로 분류하기 어렵습니다. 명목 가격은 낮지만 권리비용이 미확정인 사건. 보증금·배당요구·신청채권과의 관계를 확인해 실질취득가를 먼저 계산한 뒤 시세와 비교하는 순서가 맞습니다.
