대전지방법원 2024타경11191. 세종 나성동 더센트럴 1층 104호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자 권순옥이 거래가액 1,180,000,000원으로 소유권을 이전받은 날 신한은행 근저당권도 채권최고액 780,000,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 12.8억원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 4억3,904만원까지 내려왔지만, 동일 조건의 실거래 수치 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 1층 근린생활시설은 주거용 물건과 수요층이 다르고, 매각물건명세서에는 대지권 미등기라고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경11191 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성로 96, 1층104호 (나성동, 더센트럴) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 제1층 제104호 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 12층 건물 중 1층 104호 · 사용승인 2018.10.31 |
| 소유자 | 권순옥 (거래가액 1,180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,280,000,000원 / 439,040,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 578,076,064원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 특이사항 | 대지권 미등기 · 최저매각가격에 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 대지권 미등기는 별도 확인
말소기준권리는 2019.03.04 접수된 신한은행 근저당권입니다. 이후 등기된 2024.11.26 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 신고는 없으며 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 임대차관계는 현장조사와 원문 서류로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 34.3% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차 최저가는 439,040,000원으로 감정가 1,280,000,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 307,328,000원, 5회 유찰 시 시나리오는 215,129,600원입니다. 그러나 이 수치는 감정가에서 기계적으로 낮아진 회차별 금액일 뿐, 근린생활시설의 실제 임대수익·공실·최근 거래가격을 입증하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 439,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,790,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 780,000,000원 | 432,249,600원 |
| 미배당 · 근저당 채권최고액 기준 | 780,000,000원 | 347,750,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 432,249,600원이 신한은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 347,750,400원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국립조세박물관 북측 인근으로, 주위에 근린생활시설·업무시설·아파트 단지·공용청사가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 1층 104호이며, 외벽은 화강석 붙임, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 공동 위생·급배수·소방·승강기·에스컬레이터 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 평지의 상업용 건물 부지로, 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 해당하며 중로1류와 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 4,494,000원이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 1층 근린생활시설로 실제 영업 가능성·임대수익·공실 여부에 따라 매수층과 가격이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원문 확인. 대지권 미등기 사유와 현재 등기 상태, 최저매각가격에 포함된 대지권 가격의 범위를 매각물건명세서와 등기부에서 대조하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문으로 영업·공실·점유 상태를 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 사용하지 말고, 동일 건물 또는 인근 1층 근린생활시설의 실제 거래가와 임대료를 별도로 확인하세요.
- 수익성 계산. 예상 임대료·공실 기간·관리비·취득비용을 반영해 실질 수익률을 계산한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
- 관리비 체납. 집합건물의 공용부분 관리비 체납 가능성을 관리주체에 확인하세요.
- 배당 전제 확인. 배당표는 채권최고액 기준 추정이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수를 원문에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인하고, 매각기일 이후 변경사항도 점검하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 가격”은 별개다
등기 권리만 보면 말소기준 근저당 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 구조가 복잡하지 않습니다. 그러나 이 물건의 승부처는 등기부보다 대지권과 상가 가치입니다. 최저가는 4억3,904만원까지 내려왔지만 이미 3회 유찰된 1층 근린생활시설이고, 대지권도 미등기입니다. 동일 조건의 실제 거래가격과 임대수익을 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다.
