의정부지방법원 2025타경73570. 양주시 삼숭동 양주자이아파트 703동 201호, 전용 84.9218㎡ 아파트입니다. 구조는 단순합니다. 2015년 진상득 씨가 거래가 185,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행 근저당 154,800,000원이 설정되었습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 2022년 에스비아이저축은행 근저당, 2024년 케이비캐피탈·롯데캐피탈 가압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
권리만 보면 인수 부담이 없는 안전형입니다. 그러나 가격은 별개입니다. 최근 동일 면적 실거래 평균은 206,263,333원이고 현재 최저가는 200,000,000원입니다. 평균 대비로는 낮지만, 2025.10 같은 2층 거래 190,000,000원이 있어 신건 응찰가는 보수적으로 봐야 합니다. “권리가 깨끗하다”와 “싸다”는 같은 말이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73570 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 삼숭동 689 양주자이아파트 703동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9218㎡ · 15층 중 2층 |
| 이용상태 | 아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등) |
| 소유자 | 진상득 (2015.12.22 거래가 185,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 102,037,792원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준 이후는 소멸, 인수는 0원
신고된 임차인은 없습니다. 감정요항상 임대관계는 미상으로 되어 있으므로 점유 확인은 필요하지만, 현재 권리 구조상 별도 임차보증금 인수액은 잡히지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균 대비 97.0%, 그러나 2층 기준 여유는 얇다
양주자이(7단지)는 561세대, 2006.04.13 사용승인 단지입니다. 동일 면적 84.92㎡ 최근 실거래 12건의 평균은 206,263,333원, 최저는 190,000,000원, 최고는 217,000,000원입니다. 현재 실질취득 200,000,000원은 평균의 97.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.92㎡ | 10 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 84.92㎡ | 10 | 215,660,000원 |
| 2026.01 | 84.92㎡ | 7 | 217,000,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 12 | 212,000,000원 |
| 2025.11 | 84.92㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 84.92㎡ | 8 | 216,000,000원 |
| 2025.10 | 84.92㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2025.09 | 84.92㎡ | 5 | 207,000,000원 |
| 2025.09 | 84.92㎡ | 13 | 212,500,000원 |
| 2025.09 | 84.92㎡ | 14 | 205,000,000원 |
| 2025.08 | 84.92㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2025.07 | 84.92㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 206,263,333원 |
겉으로는 평균보다 6,263,333원 낮습니다. 하지만 본건은 2층이고, 같은 2층 거래가 190,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 신건 200,000,000원은 “평균 대비 소폭 할인”이지, “확실한 저가 매수”라고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 107,280,000원 | 107,280,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사신한은행 | 154,800,000원 | 89,120,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 129,600,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 19,962,278원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 23,839,004원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 435,481,282원 중 196,400,000원이 배당되고, 미배당은 239,081,282원으로 추산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 절차에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 삼숭동 소재 광숭초등학교 북서측 인근입니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 15층 중 2층 201호입니다. 위생·급배수·상하수·화재탐지·옥내소화전·도시가스·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이고, 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 환금성. 561세대 단지이고 동일 면적 실거래가 12건 확인됩니다. 다만 실거래 범위가 190,000,000원~217,000,000원으로 벌어져 층·상태별 가격 차이를 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가 상한. 평균 206,263,333원만 보지 말고, 본건과 같은 2층 거래 190,000,000원을 반드시 비교 기준에 넣어야 합니다.
- 권리 확인. 말소기준은 2015.12.22 신한은행 근저당입니다. 2022년 이후 근저당·가압류는 매각으로 소멸합니다.
- 구 근저당. 2006년 우리은행 근저당은 2015년 말소등기가 기재되어 있으나 예상배당표에는 배당 항목으로 잡혀 있습니다. 입찰 전 최종 서류 대조가 필요합니다.
- 점유·명도. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 점유자와 이사 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 보수적으로
이 물건의 장점은 분명합니다. 신고 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 권리 소멸이라는 단순한 구조입니다. 권리분석 난도는 높지 않습니다. 다만 입찰가는 별개의 문제입니다. 신건 실질취득 200,000,000원은 실거래 평균 206,263,333원보다 낮지만, 2층 비교거래 190,000,000원보다 높습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 보수적 접근입니다. 신건에서 무리해 평균가 근처까지 따라붙기보다는, 저층 비교거래와 관리비·점유 상태를 반영해 안전마진을 확보하는 쪽이 맞습니다.
