의정부지방법원 2025타경73580. 신곡동 스테이션615 제3층 제310호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용중입니다. 현재 소유자는 주식회사은림영우이며, 2022.09.08 거래가액 137,943,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 2022.07.20 전입·점유를 시작한 임차인 지환과 2023.11.22 의정부시 압류의 선후관계입니다.
지환의 전입일은 말소기준권리인 의정부시 압류보다 빠르므로 원래는 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 125,000,000원이고 확정일자는 2022.06.21, 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 88,200,000원 배당 시 자료상 임차인 배당액은 86,212,400원, 룰상 미배당액은 38,787,600원입니다. 다만 지환은 2026.07.01 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73580 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 764-8 스테이션615 3층 310호 · 경기도 의정부시 청사로6번길 7-30 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 16층 건물 내 제3층 제310호 · 사용승인일 2019.06.03 |
| 소유자 | 주식회사은림영우 (2022.09.08 매매 · 거래가액 137,943,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 88,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 131,140,282원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2023.11.22 의정부시 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 지환은 등기된 임차권 자체보다 앞선 2022.07.20 전입·점유로 대항요건을 갖췄기 때문에, 확약이 없었다면 미배당 보증금 인수 문제가 남는 유형입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 지환 | 제310호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.20 | 2022.06.21 | 125,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 | 실질 0원 |
배당요구일 2024.07.26. 현재 회차의 배당계산상 미배당 보증금은 38,787,600원이지만, 2026.07.01 확약 반영 시 해당 임차인 관련 실질 인수는 0원입니다.
③ 현재 회차와 유찰 시나리오 — 확약 전·후를 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 88,200,000원 | 38,787,600원 | 0원 | 88,200,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 61,739,999원 | 64,771,321원 | 0원 | 61,739,999원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 43,217,999원 | 82,959,925원 | 0원 | 43,217,999원 |
이 표의 핵심은 룰상 인수액과 실제 인수액을 혼동하지 않는 것입니다. 대항력 포기 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당액이 커지는 구조지만, 이번 사건은 지환이 미배당분을 매수인에게 주장하지 않고 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에 확약 반영 인수는 각 회차 모두 실질 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,987,600원 |
| 1. 임차인 지환 보증금 (우선변제) | 125,000,000원 | 86,212,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 131,140,282원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자료상 집행비용 1,987,600원과 임차인 배당 86,212,400원으로 매각대금 88,200,000원이 소진되며, 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 131,140,282원은 배당 0원으로 계산되어 있습니다. 임차인 룰상 부족분 38,787,600원은 확약 미반영 계산값이고, 확약 반영 시 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 위반건축물·이용상태 — 이 사건의 비가격 핵심 리스크
감정평가상 본건은 오피스텔로 이용중이며, 사건의 용도 표시는 근린시설입니다. 또한 본건동은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도청북부청사역(의정부경전철) 남측 인근이며, 주위에 오피스텔·근린생활시설·아파트단지·청사·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경기도청북부청사역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 16층 건물로, 위생·급배수·스프링클러·옥내소화전·화재탐지·승강기·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 왕복 2차선 도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 토지. 공시지가 3,979,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 문구와 적용 대상을 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행 확인. 지환의 확약에 따라 미배당이 발생해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한 내용이 실제 절차에서 그대로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 저가매수라 판단하지 말고 주변 오피스텔·근린시설 거래가격을 별도로 비교해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 오피스텔 이용상태를 건축물대장·현황과 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장상 위반건축물 등재와 일부시정·미시정 사항의 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소”와 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 권리만 보면 반전이 분명합니다. 임차인 지환은 말소기준권리보다 앞선 전입으로 원래 대항력이 있고 현재 회차 배당계산상 38,787,600원의 미배당 보증금이 발생하지만, 2026.07.01 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 그 금액을 매수인이 떠안는 구조는 실질적으로 해소됐습니다. 따라서 현재 회차 기준 매수인 실질취득은 88,200,000원, 지환 관련 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 최저가는 감정가의 70%이지만 실거래 비교수치가 없어 ‘시세보다 싸다’는 결론을 내릴 근거는 부족합니다. 더구나 본건동은 위반건축물로 등재되어 있고 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용상태를 함께 확인해야 합니다. 이 사건은 주된 임차인 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 물건 자체의 위반사항과 가격 검증을 끝내야 비로소 입찰 판단이 완성되는 유형입니다.
