227,360,000원
의정부지방법원 2025타경73607. 의정부시 고산동 한강듀클래스의정부고산 씨동 8층 820호입니다. 사건의 말소기준권리는 2022.08.30. 주식회사국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 452,400,000원입니다. 이후 2025.11.18. 케이에프케이이오공삼유동화전문유한회사가 임의경매개시결정을 받았고, 등기상 해당 경매개시결정과 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
다만 권리 말소와 물건 자체의 확인사항은 구분해야 합니다. 감정평가서상 현재 이용상태는 공장(지식산업센터)이며 임대관계는 미상입니다. 또 등기사항전부증명서상 소유자는 이관훈이지만 집합건축물대장 전유부상 소유자는 신한자산신탁주식회사로 기재되어 있어, 입찰 전 공부 정리 여부와 현재 점유관계를 직접 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73607 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 고산동 996-2 한강듀클래스의정부고산 씨동 8층 820호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 문화로 10 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터)으로 이용중 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 내 8층 820호 |
| 등기상 소유자 | 이관훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 464,000,000원 / 227,360,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 경매 채권자 | 케이에프케이이오공삼유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 국민은행) |
| 청구액 | 409,491,704원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸, 인수 0원
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 이것만으로 현재 점유자나 임대차관계가 없다고 단정할 수는 없습니다. 권리표상 말소기준은 2022.08.30. 국민은행 근저당권이고, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인에게 이전되는 권리금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 최저가가 낮아져도 ‘싸다’고 단정할 근거는 별개
현재 최저매각가는 227,360,000원으로 감정가 464,000,000원의 49%이며 이미 2회 유찰된 상태입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 159,152,000원(감정가 34%), 111,406,400원(감정가 24%)입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 227,360,000원 | 229,023,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 159,152,000원 | 296,276,128원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 111,406,400원 | 343,353,290원 | 0원 |
추가 유찰로 매각가가 내려가도 위 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 대신 담보채권의 미배당액이 커집니다. 이 미배당액은 매수인이 추가로 부담하는 금액이 아니라 배당되지 못하는 채권 규모입니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,983,040원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 452,400,000원 | 223,376,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 227,360,000원 가정 시 채권 미배당은 229,023,040원, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 산곡동 고산초등학교 북서측 인근. 주변은 아파트 등 공동주택, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황도 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 기본적인 위생급배수설비·소화전설비· 화재탐지설비·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 20~25미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,858,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 공공주택지구(고산지구), 과밀억제권역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현황조사 및 실제 점유자를 확인하고, 사업자등록·전입 등 대항요건 존재 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 공부 차이 원본 대조. 등기상 이관훈, 집합건축물대장 전유부상 신한자산신탁주식회사로 소유자 표시가 다르므로 최신 건축물대장과 등기원인을 직접 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용입니다. 주거용 부동산을 전제로 한 환금성·임대수익 판단을 적용하면 안 됩니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 가격 자체의 저평가 여부는 별도의 시장 확인이 필요합니다. 유찰 횟수와 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 229,023,040원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물대장 및 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점이지만, 49%만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.08.30. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 이용상태는 공장(지식산업센터)이고 이미 2회 유찰됐습니다. 더구나 임대관계가 미상이고 등기와 집합건축물대장 사이에 소유자 표시 차이도 있습니다.
현재 실질취득은 최저가와 같은 227,360,000원입니다. 하지만 이 금액이 시장가격보다 싼지 판정할 실거래 근거 없이 감정가의 49%라는 숫자만 보고 가격 매력을 높게 평가해서는 안 됩니다. 권리는 말소형, 가격 판단은 보수적, 현황·공부 확인은 필수. 이 세 가지가 이 사건의 핵심입니다.
