의정부지방법원 2025타경73640. 의정부시 민락동 ‘민락센트럴15단지’ 1503동 401호, 전용 84.97㎡ 아파트입니다. 말소기준은 2020.04.17 접수된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 그 뒤의 압류·가압류·후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 임차인 정보가 없어 매수인이 떠안을 보증금은 0원으로 봅니다.
하지만 가격은 별도입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 359,000,000원이고, 인수액이 없으므로 실질취득도 359,000,000원입니다. 같은 단지 동일면적 최근 12건 평균 356,416,666원과 비교하면 신건 가격은 시세 평균의 100.7%입니다. ‘권리 깨끗함’이 곧 ‘저렴함’을 뜻하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73640 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 895 민락15단지 1503동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.97㎡ · 철근콘크리트구조 · 15층 건내 4층 401호 |
| 소유자 | 양지숙 (2020.04.17 소유권이전, 거래가 295,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 359,000,000원 / 359,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사(변경전: 주식회사한국스탠다드차타드은행) / 202,011,715원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없다
임차인 없음. 보증기관 승계나 중복 신고로 볼 임차보증금도 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 초기 금지사항등기는 2020.05.13 말소됐고, 신탁등기도 2022.05.31 양지숙에게 귀속되는 흐름으로 정리됩니다. 현재 권리분석의 기준점은 2020.04.17 스탠다드차타드은행 근저당입니다.
② 시세 비교 — 신건 실질취득은 평균 시세의 100.7%
민락센트럴15단지, 전용 84.96~84.97㎡ 최근 실거래 12건입니다. 거래가는 300,000,000원~381,000,000원으로 분포하고, 평균은 356,416,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.96㎡ | 14 | 381,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 14 | 375,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 17 | 375,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 14 | 370,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 12 | 353,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 10 | 355,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 4 | 353,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 3 | 355,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 356,416,666원 |
최저가는 359,000,000원입니다. 임차인 인수액이 없으므로 실질취득도 같은 금액이고, 실거래 평균보다 2,583,334원 높습니다. 즉 신건에서 감정가 그대로 응찰하면 ‘시세 평균보다 확실히 싸게 산다’고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 359,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,826,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 189,600,000원 | 189,600,000원 |
| 2. 근저당 · 케이투코리아주식회사 | 250,000,000원 | 163,574,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 266,400,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 에이파이낸셜대부주식회사 | 1,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사더케이원대부 | 239,200,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 966,200,000원 중 353,174,000원이 배당되고, 미배당은 613,026,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼형초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지·공동주택·근린생활시설·근린공원 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 접근이 무난하고, 인근에 시내버스정류장 등 대중교통시설이 다수 소재해 종합적인 교통상황은 대체로 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 공동주택(아파트)로 이용 중입니다. 위생·급배수·소화전·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(민락2지구), 공공주택지구(민락2), 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 공시지가는 1,443,000원/㎡입니다.
- 환금성. 민락센트럴15단지는 530세대, 2013.11.18 준공 단지입니다. 동일면적 최근 거래 12건이 확인되지만, 거래가 범위가 300,000,000원~381,000,000원으로 넓어 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 비교. 인수액이 0원이므로 실질취득은 최저가 359,000,000원입니다. 이 금액은 실거래 평균의 100.7%입니다.
- 유찰 시나리오. 현재 회차는 359,000,000원, 1회 유찰 시 287,200,000원, 2회 유찰 시 229,760,000원입니다. 가격 메리트는 회차별로 다시 계산해야 합니다.
- 점유 확인. 소유자 양지숙의 주소가 목적물 주소로 기재되어 있습니다. 현장 점유와 명도 가능성을 입찰 전 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 을구 1번·3번처럼 과거 근저당과 말소등기가 함께 보이는 권리는 등기부 원본에서 최종 상태를 대조해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 아파트는 관리비 체납 여부가 명도와 인수비용에 영향을 줄 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 합격, 가격은 보수적으로”
이 물건의 가장 큰 장점은 단순합니다. 임차인 없음, 인수액 0원, 말소기준 이후 권리 소멸 구조입니다. 그러나 신건 최저가 359,000,000원은 실거래 평균 356,416,666원을 살짝 웃돕니다. 따라서 이 사건은 권리분석으로 승부를 보는 물건이 아니라, 실질취득가를 얼마까지 낮춰 받을 수 있는지가 핵심입니다. 권리는 합격, 가격은 신중. 감정가 그대로의 입찰에는 큰 할인 논리가 부족합니다.
