의정부지방법원 2025타경73695. 양주시 옥정동 폴리프라자 7층 703호의 근린시설입니다. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설 ‘일반음식점’으로 등재되어 있고 현재는 요가학원으로 운영 중입니다. 말소기준은 2023년 4월 24일 우리은행 근저당권 132,000,000원이며, 이후 투엘스틸 근저당과 경기신용보증재단· 왕오상(오성테크) 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 물건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 선순위 점유관계입니다. 김승태는 2023년 3월 30일, 주식회사 판다고코퍼레이션은 2023년 4월 21일 점유를 시작해 2023년 4월 24일 말소기준보다 앞섭니다. 두 보증금은 각각 10,000,000원이고 우선변제권은 확인되지 않아, 현재 배당안에서는 합계 20,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73695 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 967-1 폴리프라자 7층 703호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 · 일반음식점 등재 · 현재 요가학원 운영 |
| 소유자 | 주식회사두성에스비엠 · 2023.03.27. 거래가액 176,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 98,980,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 107,578,841원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2018년 중소기업은행 근저당권 1,800,000,000원은 이미 말소됐고, 현재 경매에서의 말소기준은 2023.04.24. 우리은행 근저당권입니다. 이 권리보다 뒤의 투엘스틸 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김승태와 주식회사 판다고코퍼레이션은 말소기준보다 먼저 점유를 시작한 대항력 임차인으로 분류되어 있어, 이들의 보증금은 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 그중 2명은 대항력 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승태 | 82.0000㎡ | 2023.03.30 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 10,000,000원 인수 |
| 주식회사 판다고코퍼레이션 | 82.0000㎡ | 2023.04.21 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 10,000,000원 인수 |
| 유지인 | 82.0000㎡ | 2024.04.11 | 5,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 인수 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,181,640원 |
| 인수 · 김승태 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 판다고코퍼레이션 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사우리은행 | 132,000,000원 | 96,798,360원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사투엘스틸 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 경기신용보증재단 | 172,915,601원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 왕오상(오성테크 | 15,613,605원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 420,529,206원 중 96,798,360원만 배당되고, 323,730,846원의 미배당이 발생합니다. 대항력 임차인 보증금 20,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액으로 별도 반영됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥정호수도서관 남서측 인근, 옥정신도시 내 성숙 중인 상업지역으로 근린생활시설이 주로 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 도로. 동측 약 25m, 북측·서측 약 20m 포장도로와 접합니다.
- 용도. 제2종근린생활시설로 집합건축물대장상 일반음식점이지만 현재 요가학원으로 운영 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물의 7층 703호이며 사용승인일은 2017.05.19입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 3,388,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 회차는 최저가 98,980,000원이 아니라 인수액을 합친 118,980,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. 김승태·주식회사 판다고코퍼레이션의 보증금 각 10,000,000원은 현재 배당안상 전액 매수인 인수입니다.
- 점유관계 확인. 세 임차인이 모두 82.0000㎡를 점유하는 것으로 조사돼 있으므로 실제 사용·점유 상태와 계약관계를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 공부상 일반음식점, 현재 요가학원 운영 상태이므로 향후 사용 목적과 건축물 용도의 적합성을 확인해야 합니다.
- 근린시설 환금성. 아파트와 달리 상가·근린시설은 임대수익, 공실, 업종수요에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로 낙찰가보다 임대 가능성과 점유 정리를 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 실제 임대차계약 관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “2,000만원 인수”가 먼저다
감정가 202,000,000원짜리 근린시설이 2회 유찰돼 최저가 98,980,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인 폭이 크게 보입니다. 그러나 이 물건에는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 2명이 있고, 각각 10,000,000원씩 총 20,000,000원의 보증금 인수가 예정되어 있습니다. 그래서 현재 실질취득은 118,980,000원입니다.
등기부상 후순위 근저당·가압류는 매각으로 정리되지만, 임차인 인수와 점유 정리는 별개입니다. 게다가 용도도 아파트가 아니라 근린시설이고 현재 요가학원으로 운영 중입니다. 2회 유찰이라는 할인만으로 가격 메리트를 단정하기보다, 실질취득가·임차관계·공실 및 환금성을 한 묶음으로 검토해야 하는 사건입니다.
