의정부지방법원 2025타경73833. 의정부동 승윤노블리안시티2차 제14층 제1406호, 전용 23.31㎡의 아파트(도시형생활주택)입니다. 소유자 정혁준은 2022.05.30 매매로 100,000,000원에 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2023.12.11 갑구 4번 국 압류이고, 이후 압류·임차권등기·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 등기 순서만 보면 단순 소멸형으로 끝나지 않습니다. 임차인 배지영의 주민등록 및 점유개시일이 2022.07.22로 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자도 2023.01.11이어서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 임차인입니다. 보증금이 100,000,000원으로 현재 최저가보다 크기 때문에 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있으나 확약으로 인수 해소

말소기준은 2023.12.11 국 압류입니다. 2019.06.28 우리은행 근저당권 96,000,000원은 2020.05.06 이미 말소돼 현재 권리분석의 말소기준이 아닙니다. 말소기준 이후의 2024.04.15 압류, 2024.04.29 주택임차권등기, 2025.12.18 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

하지만 배지영의 대항력 판단 기준이 되는 주민등록·점유개시는 2022.07.22로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 확약 전 상태라면 보증금 미배당분은 매수인이 부담할 수 있습니다. 현재 회차 배당 계산상 배지영에게 68,340,000원이 배당되고 31,660,000원이 부족합니다. 이 금액이 원래의 인수 위험입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 보증금을 이중 합산할 구조가 아닙니다. 확약은 배지영에게만 적용되며, 본건에서는 확약 밖 별도 임차인이 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 70% 최저가보다 ‘최신 68,300,000원’이 더 중요하다

승윤노블리안시티II 전용 23.31㎡의 실거래는 12건 확인됩니다. 전체 평균은 90,816,666원이지만 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 86,685,714원, 최신 거래는 2026.08 68,300,000원이고, 최근 구간이 이전 구간보다 -10.3% 내려온 하락 추세입니다.

현재 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균의 80.8%입니다. 이 수치만 보면 할인폭이 커 보이지만, 최신 거래가 이미 68,300,000원까지 내려왔습니다. 즉 현재 실질취득 70,000,000원은 최신 거래보다 높은 가격입니다. 더구나 최근 가격 추세가 -10.3%이므로 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 90,816,666원을 근거로 “저렴하다”고 평가하면 왜곡될 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)

배당 계산상 배지영의 보증금 부족분은 31,660,000원입니다. 확약이 없다면 대항력 때문에 이 부족분이 매수인 인수로 이어질 수 있으나, 2026.07.16 확약에 따라 해당 임차인은 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부경전철 의정부중앙역 남서측 인근으로, 주위는 아파트·오피스텔·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하며 제반 입지여건과 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 의정부경전철 의정부중앙역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
• 용도. 기준시점 현재 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며, 사용승인일은 2019.06.05입니다.
• 도로. 일단지 기준 북측 약 30미터 내외, 남측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역·중점경관관리구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 261세대, 전용 23.31㎡ 소형 도시형생활주택입니다. 최근 거래가 68,300,000원까지 내려왔고 최근 구간 추세가 -10.3%인 만큼 하락장 가격 확인이 우선입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 재확인. 2026.07.16 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 적용 대상이 배지영 및 본건 1406호임을 원문에서 다시 확인해야 합니다.
• 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균 86,685,714원보다 낮다는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 최신 거래 68,300,000원과 현재 최저가 70,000,000원을 직접 비교해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전보다 -10.3% 낮습니다. 과거 100,000,000원대 거래나 전체 평균 90,816,666원을 응찰가의 주된 근거로 삼지 않는 편이 안전합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 사실과 별개로 현재 실제 점유 상태는 현장에서 확인하고, 인도 절차 필요 여부를 사전에 점검해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 세금과 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리 리스크는 풀렸지만 가격까지 풀린 것은 아니다”

이 사건의 첫인상은 보증금 100,000,000원의 대항력 임차인이 있는 위험 물건입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차 기준 31,660,000원의 미배당이 생깁니다. 그러나 2026.07.16 확약으로 배지영이 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.

그래서 최종 판단의 중심은 권리보다 가격입니다. 실질취득은 70,000,000원이고 최근 12개월 평균 86,685,714원의 80.8%이지만, 가장 최근 2026.08 거래는 68,300,000원으로 오히려 현재 최저가보다 낮습니다. 여기에 최근 가격 추세도 -10.3%입니다. 확약은 합격, 현재 가격은 보수적으로 접근. 감정가 대비 할인율보다 최신 실거래와 하락 추세를 기준으로 응찰가를 정하는 사건입니다.

* 배당 계산 규칙상 현재 회차의 임차보증금 미배당액은 31,660,000원이지만, 2026.07.16 확약에 따라 배지영은 대항력을 포기하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했으므로 해당 임차인의 매수인 실질 인수액은 0원으로 평가했습니다.