의정부지방법원 2025타경64096. 경기도 파주시 문산읍 선유리 667-1 소재 건물 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 용도는 기타 + 토지이고, 감정 이용상태상 공부에는 제2종근린생활시설로 등재되어 있습니다. 다만 현황은 일반적인 영업시설로 보기 어렵습니다. 영업을 중단했고 창호 등을 철거한 상태이며, 현재는 기둥과 지붕, 골격, 계단, 바닥, 천장 등만 존재한다고 기재되어 있습니다.
말소기준은 2011.10.27. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 압류, 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사상 점유자로 (주)르벨라(황장원)이 확인되지만, 전입신고가 말소기준권리 이후인 2022.12.16.이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 보증금은 미상이라 확인이 필요하나, 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64096 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 선유리 667-1 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설 |
| 등기 대상 | [건물] 경기도 파주시 문산읍 선유리 667-1외 2필지 |
| 소유자 | 주식회사동성디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 3,401,403,800원 / 3,401,403,800원 (신건) |
| 청구액 | 1,677,857,470원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기 흐름은 오래된 근저당이 앞에 있고, 그 뒤로 후순위 근저당·경매개시·압류가 이어지는 구조입니다. 2011.10.27. 우리은행 근저당권이 말소기준으로 잡히며, 이후의 국민은행·하나은행·고양누리새마을금고·이원규 근저당권과 경매개시결정, 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 매수인이 떠안을 등기상 인수권리는 표시되지 않습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 점유 1명, 인수 0원
현황조사상 (주)르벨라(황장원)이 확인됩니다. 전입신고일은 2022.12.16.으로 말소기준권리 2011.10.27.보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)르벨라(황장원) | 미상 | 2022.12.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 3,401,403,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 36,414,038원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 2,160,000,000원 | 2,160,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 2,160,000,000원 | 1,084,989,762원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 266,400,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 고양누리새마을금고 | 2,280,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 이원규 | 2,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 9,486,400,000원 중 예상배당은 3,364,989,762원, 미배당은 6,121,410,238원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 3,401,403,800원 | 3,364,989,762원 | 6,121,410,238원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,721,123,040원 | 2,691,511,810원 | 6,794,888,190원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,176,898,432원 | 2,152,729,448원 | 7,333,670,552원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 가격이 내려갈수록 채권 미배당은 커집니다. 이 물건은 대항력 임차보증금이 가격을 고정시키는 유형은 아니지만, 건물 현황과 용도 특성상 단순 저가 접근은 위험합니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 ‘선유광장로타리’ 북서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 인근은 아파트단지, 소규모 상가, 단독주택 등이 소재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 대체로 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설로 등재되어 있으나, 영업을 중단하고 창호 등을 철거한 상태이며 현황 기둥과 지붕 등만 존재합니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물이며, 사용승인일은 2011.08.09., 일부증축은 2011.09.23.입니다.
- 제시외 건물. 쇠파이프조 판넬지붕 창고 약 25㎡가 있으나 가치가 존재한다고 보기 어렵고, 토지에 미치는 영향이 미미하다고 기재되어 매각대상에 포함됩니다.
- 규제. 도시지역, 준공업지역, 대로3류 접합, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시됩니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현황 확인. 영업 중단 및 창호 철거 상태입니다. 내부 사용 가능성, 철거·보수 비용, 재사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설이나 현황은 골격 중심입니다. 사용 목적에 맞는 인허가·보수 범위를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. (주)르벨라(황장원)는 대항력 없음으로 정리되지만, 보증금·사용관계는 미상입니다. 명도 협의 가능성을 따로 점검해야 합니다.
- 토지거래 허가. 토지거래계약에관한허가구역 표시가 있으므로 입찰 전 적용 여부와 취득 절차를 확인해야 합니다.
- 세금·공과금. 파주시 압류가 2건 존재합니다. 당해세와 공과금이 배당에 영향을 줄 수 있어 원본 확인이 필요합니다.
- 가격 기준. 실거래 비교값 없이 신건 최저가 3,401,403,800원만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 보수비와 환금성을 반영한 별도 가격 산정이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 현황이다
이 사건의 권리분석 결론만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 점유자도 전입일 기준 대항력이 없습니다. 그러나 이 물건은 권리보다 물건성 판단이 훨씬 중요합니다. 공부상 제2종근린생활시설이지만 영업은 중단됐고, 창호 등이 철거되어 골격 위주의 상태입니다. 따라서 권리는 통과, 현황과 가격은 보수적 검토가 맞습니다. 신건 최저가 3,401,403,800원에 접근하려면 재사용 가능성, 보수비, 인허가, 토지거래 허가, 명도 가능성을 모두 가격에 반영해야 합니다.
