* 배당표의 확약 미반영 룰상 미배당 보증금은 90,650,400원입니다. 확약은 김두희 임차인에게만 적용됩니다.
의정부지방법원 2025타경73846. 신곡동 ‘앞뜰’ 5층 502호, 전용 60.72㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김혜진이고, 2022.06.03. 거래가 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2025.03.21. 국민은행 가압류 103,543,013원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 등기부의 김두희 주택임차권입니다. 주민등록일 2022.05.09.로 말소기준보다 빨라 대항력은 인정되는 자료이고, 보증금은 192,000,000원입니다. 현재 최저가 103,600,000원을 그대로 배당가정하면 집행비용 후 임차인 배당액은 101,349,600원, 미배당액은 90,650,400원입니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 이 미배당액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 2026.07.01. 제출 확약으로 김두희는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73846 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 165-34 앞뜰 5층 502호 · 도로명 경기도 의정부시 금신로 214-6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 60.72㎡ · 5층 건물 내 5층 502호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 사용승인 | 2016.07.27 |
| 소유자 | 김혜진 (2022.06.03. 거래가 140,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 103,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 204,264,465원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 주된 인수 해소
말소기준권리는 2025.03.21. 국민은행 가압류입니다. 김두희의 전입은 2022.05.09.로 이보다 앞서므로 자료상 대항력 있음으로 판정됩니다. 임차권등기는 2024.05.14. 접수됐고, 2024.11.15.에는 확정일자가 2022.04.11.로 경정됐습니다. 즉 확약을 빼고 보면 보증금 192,000,000원 중 배당되지 않는 부분을 매수인이 떠안을 수 있는 구조였습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
확인되는 실명 임차인은 1명입니다. 김두희는 보증금 192,000,000원의 주택임차권자이며, 배당요구를 한 것으로 확인됩니다.
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김두희 · 제502호 전부 | 주거(임차권등기) · 2022.05.09. | 192,000,000원 | 2022.04.11. (등기 경정) | 有 | 有 | 확약 후 0원* |
| 9번 임차권 경정 기록 | 전입일 별도 기재 없음 | 미상 | 2022.04.11. | 미상 | 미상 | 미상 |
* 김두희 확약 미반영 룰상 현재 회차 미배당액은 90,650,400원입니다. 성명·보증금·전입일이 미상인 기록에는 대항력을 단정하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
이번 사건은 김두희 확약을 반영하면 매수인 실질 인수가 0원이므로 실질취득액은 현재 최저가와 같은 103,600,000원입니다. 가격 비교의 우선 기준은 시세지표상 최근 12개월 평균 134,000,000원과 최신 거래 140,000,000원입니다. 실질취득액은 최근 12개월 평균의 77.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 60.72㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2021.12 | 60.72㎡ | 5 | 128,000,000원 |
| 시세지표 평균 | 60.72㎡ | 2건 | 134,000,000원 |
숫자만 보면 103,600,000원은 134,000,000원보다 낮아 가격 여지는 존재합니다. 다만 비교 가능한 거래는 2021.12.와 2022.06.의 2건뿐이고, 총 8세대 규모입니다. 따라서 77.3%라는 할인율 하나만으로 높은 점수를 주기보다 실거래 최신성과 환금성 한계를 함께 할인해 보는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,250,400원 |
| 1. 임차인 김두희 보증금(우선변제) | 192,000,000원 | 101,349,600원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 103,543,013원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 204,264,465원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 김두희 보증금 미배당액은 90,650,400원입니다. 다만 2026.07.01. 확약으로 김두희에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없으면 싸져도 총부담은 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 103,600,000원 | 90,650,400원 | 김두희 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 72,520,000원 | 121,185,360원 | 김두희 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 50,764,000원 | 142,549,752원 | 김두희 인수 0원 |
확약이 없었다면 매각가가 103,600,000원에서 72,520,000원, 50,764,000원으로 내려가도 김두희 보증금의 미배당액은 각각 90,650,400원, 121,185,360원, 142,549,752원으로 늘어납니다. 즉 최저가가 내려갔다고 실질 부담이 그만큼 싸지는 구조가 아니었습니다. 이번 사건에서는 그 핵심 위험이 김두희의 확약으로 해소된 것이 가격 판단의 전제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 용현동 소재 동국사대부속 영석고등학교 북서측 인근. 주위는 아파트 단지와 다세대주택 등이 혼재하는 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물의 5층 502호. 외벽 벽돌쌓기, 내벽 벽지·타일, 샤시 창호이며 급·배수, 위생, 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 서측 및 남측으로 하향 완경사진 사다리형 토지, 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북측·서측으로 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·토지거래계약허가구역이며, 토지거래계약허가구역 기간은 2024.11.10.~2029.11.09.입니다. 공시지가는 1,087,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인되는 동일면적 실거래가 2건이어서, 대단지 공동주택보다 매수층과 가격 검증 폭을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 당사자, 대상 호수와 효력을 매각기일 전에 원문으로 확인하세요.
- 임차권 경정 기록 대조. 9번 임차권 경정의 성명·보증금·전입일이 별도 표시되지 않습니다. 김두희 외 별도 점유자나 임차인이 없는지 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 지표상 실질취득은 134,000,000원의 77.3%지만 실거래는 2021.12.·2022.06. 2건뿐입니다. 현장 매매 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대인 만큼 매도 시 거래기간과 매수자층을 넉넉하게 잡아야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하는 사건이므로 실제 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 관리비·공과금. 체납 여부와 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 최종 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “확약이 없었다면 인수형, 확약이 있어야 1.036억”
이 물건의 본질은 단순한 1회 유찰 다세대가 아닙니다. 보증금 192,000,000원의 김두희 임차인이 말소기준보다 먼저 전입해 있어, 원래대로라면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 현재 회차만 보더라도 룰상 미배당액이 90,650,400원입니다.
하지만 2026.07.01. 김두희가 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다. 이 확약을 그대로 반영하면 김두희 인수는 실질 0원이고, 매수인의 실질취득은 103,600,000원입니다. 이 금액은 시세지표 평균 134,000,000원의 77.3%라 가격 측면에는 분명 여지가 있습니다.
다만 8세대 소규모 다세대, 실거래 2건이라는 낮은 시세 검증력, 그리고 성명·보증금·전입일이 별도로 표시되지 않은 임차권 경정 기록을 감안하면 결론은 “가격은 매력적일 수 있으나, 확약과 임차관계 원문 확인이 선행돼야 하는 C등급 물건”입니다. 이 사건은 최저가보다 확약의 효력과 적용 범위가 입찰 판단을 좌우합니다.
