말소기준은 2017.11.27 우리은행 근저당입니다. 등기상 후순위 근저당·가압류·전세권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 명세서상 주거 사용 1건이 있고 전입신고일·확정일자·보증금이 미상이라, 대항력은 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 가격도 만만치 않습니다. 최저가 491,000,000원은 최근 실거래 평균 455,250,000원의 107.9%입니다.
의정부지방법원 2025타경73858. 양주시 옥정동 ‘e편한세상옥정어반센트럴’ 1104동 403호, 아파트 물건입니다. 전용면적은 84.9756㎡이고, 25층 건물 중 4층입니다. 권리 구조의 출발점은 2017년 우리은행 근저당입니다. 이후 여러 근저당, 압류, 가압류, 전세권, 경매개시결정이 붙어 있지만 모두 말소기준권리 뒤에 놓여 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
문제는 두 가지입니다. 첫째, 임차인 정보가 확정되지 않았습니다. 명세서에는 주거 사용 1건이 확인되지만 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 미상입니다. 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 인수위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 둘째, 신건 가격 자체가 실거래 평균보다 높습니다. 최저가만 보아도 실거래 평균보다 35,750,000원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73858 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 958 이편한세상옥정어반센트럴 1104동 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9756㎡ · 지상 25층 중 4층 |
| 소유자 | 이명옥 2분의 1 · 한동훈 2분의 1 (2015.09.17 매매, 2017.11.27 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 491,000,000원 / 491,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사 / 155,342,997원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 단지 / 준공 | e편한세상옥정어반센트럴 · 761세대 · 2017.08.29 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소형이지만 점유 확인이 남는다
말소기준권리는 2017.11.27 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당권, 압류, 가압류, 전세권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 후순위 권리 자체를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
| 점유자 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 회사 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 확인되는 신고는 1건입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 볼 표시는 없습니다. 따라서 보증금을 합산할 중복신고 이슈는 없지만, 이 1건의 전입·보증금이 확인되기 전까지는 대항력 가능·미상으로 처리하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 평균보다 35,750,000원 높다
같은 단지(e편한세상옥정어반센트럴, 761세대·2017년 준공) 동일 면적권의 최근 실거래 12건입니다. 거래 범위는 398,000,000원~512,000,000원, 평균은 455,250,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.76㎡ | 2 | 398,000,000원 |
| 2026.04 | 84.76㎡ | 12 | 445,000,000원 |
| 2026.04 | 84.76㎡ | 24 | 460,000,000원 |
| 2026.03 | 84.76㎡ | 23 | 463,000,000원 |
| 2026.03 | 84.76㎡ | 14 | 445,000,000원 |
| 2026.02 | 84.76㎡ | 3 | 430,000,000원 |
| 2026.02 | 84.76㎡ | 1 | 430,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 18 | 505,000,000원 |
| 2026.01 | 84.76㎡ | 22 | 465,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 21 | 512,000,000원 |
| 2025.12 | 84.63㎡ | 18 | 460,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 17 | 450,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 455,250,000원 |
최저매각가 491,000,000원은 실거래 평균 455,250,000원의 107.9%입니다. 현재 회차에서 감정가 그대로 응찰하면, 평균 기준으로는 35,750,000원 높게 사는 구조입니다. 권리가 말소형이라는 점과 별개로, 가격 메리트는 신건 단계에서 약합니다.
③ 예상배당표 (매각가 491,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,310,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 187,000,000원 | 187,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 30,800,000원 | 30,800,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사엘케이스퀘어대부 | 52,500,000원 | 52,500,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사엠플랜대부 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사파란캐피탈대부 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사푸른자산관리대부 | 195,000,000원 | 60,890,000원 |
| 을구 14번 근저당권 · 주식회사행센대부 | 252,000,000원 | 0원 |
| 을구 15번 전세권 · 주식회사행센대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 48,878,409원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 923,678,409원 중 채권자 배당은 483,690,000원, 미배당은 439,988,409원입니다. 후순위 권리의 미배당은 말소형 채권 부족분이라는 뜻이지, 곧바로 매수인이 모두 인수한다는 뜻은 아닙니다. 다만 점유자 보증금은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 옥정중학교 동측에 위치합니다. 인근은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재 형성된 지역으로 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 25층 건물 중 제4층 제403호입니다. 2017.08.29 사용승인되었고, 급배수·위생설비, 지역난방설비, 승강기설비, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구, 성장관리권역에 포함됩니다. 공시지가는 1,190,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 761세대 단지이고 최근 동일 면적권 실거래 표본이 12건 있습니다. 거래는 확인되지만 가격 편차가 398,000,000원~512,000,000원으로 넓어 층·상태·호가에 따른 체감 시세 차이가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 주거 사용 1건의 전입신고일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 반드시 확인하세요. 현재 자료만으로는 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
- 가격 상한. 신건 최저가 491,000,000원은 실거래 평균 455,250,000원보다 높습니다. 권리 말소형이라는 이유만으로 평균가를 넘겨 응찰하면 가격 메리트가 사라집니다.
- 후순위 미배당. 현재 회차 가정에서도 미배당 439,988,409원이 발생합니다. 말소형 권리라도 이해관계인이 많아 명도·협의 과정이 단순하지 않을 수 있습니다.
- 관리비 체납. 아파트는 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 전입세대열람, 실거래 원본을 직접 대조하세요. 특히 점유자 관련 정보가 보완되기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “말소형이지만 신건 입찰은 보수적으로”
이 사건은 등기상으로는 말소기준권리 이후 후순위 권리들이 정리되는 말소형 구조입니다. 그러나 가격과 점유가 동시에 걸립니다. 최저가 491,000,000원은 실거래 평균 455,250,000원의 107.9%이고, 명세서상 주거 사용 1건은 전입·보증금이 미상입니다. 결론은 명확합니다. 권리 말소 구조는 긍정적이나, 신건 가격은 비싸고 점유 리스크는 확인 전입니다. 지금 회차에서는 “권리상 가능”보다 “가격과 점유 확인”이 먼저입니다.
