의정부지방법원 2026타경70034. 양주시 덕정동 청담마을 412동 1601호, 아파트 단위세대입니다. 감정평가 이용상태는 방4·욕실2·주방 및 식당·거실·발코니·현관 등으로 기재되어 있고, 24층 건물 중 16층입니다. 소유자는 김현경, 신청채권자는 중소기업은행입니다. 말소기준은 2011.01.13 접수된 중소기업은행 근저당권 120,000,000원으로 잡혀 있고, 그 이후의 근저당·가압류·경매개시·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 입찰 전에는 현장 점유자·전입세대·관리사무소 확인이 필요합니다. 가격 쪽에서는 최저가가 이미 실거래 평균을 23,500,000원 웃돌기 때문에, 권리의 단순함만 보고 신건에 들어갈 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70034 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕정동 210-2 청담마을 412동 16층 1601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방4·욕실2·주방및식당·거실·발코니·현관 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트벽식조 평스라브지붕 지상24층 중 제16층 제1601호 · 사용승인일 2001.06.11 |
| 소유자 | 김현경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 309,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 234,988,203원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수 산정 0원
말소기준은 2011.01.13 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 중소기업은행 근저당 2건, 신용보증기금 가압류 2건, 카드·전력·은행 가압류, 경매개시결정, 양주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 산정상 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 3.09억은 실거래 평균의 108.2%
청담마을(주공4단지) 960세대, 사용승인일 2001.06.11 단지의 동일 면적 최근 실거래 12건입니다. 비교 면적은 93.01㎡ 중심이며, 최근 실거래 평균은 285,500,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 93.01㎡ | 15 | 290,000,000원 |
| 2026.04 | 93.01㎡ | 12 | 258,000,000원 |
| 2026.03 | 93.01㎡ | 4 | 258,000,000원 |
| 2026.02 | 93.01㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2026.01 | 93.01㎡ | 23 | 330,000,000원 |
| 2026.01 | 93.01㎡ | 12 | 330,000,000원 |
| 2025.12 | 93.01㎡ | 9 | 267,000,000원 |
| 2025.11 | 93.93㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2025.10 | 93.01㎡ | 19 | 285,000,000원 |
| 2025.10 | 93.01㎡ | 14 | 278,000,000원 |
| 2025.09 | 93.01㎡ | 16 | 290,000,000원 |
| 2025.09 | 93.01㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 285,500,000원 |
최근 실거래 범위는 255,000,000원~330,000,000원입니다. 이 물건의 최저가와 실질취득은 309,000,000원으로, 평균보다 23,500,000원 높고 시세 평균의 108.2%입니다. 신건 가격만 보면 ‘싸다’가 아니라 평균 대비 고가입니다.
③ 예상배당표 (매각가 309,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,126,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사제일은행 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 105,874,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 90,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 132,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 20,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 262,800,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 162,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 22,382,022원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 한국전력공사 | 45,000,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 중소기업은행 | 5,128,893원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 65,345,271원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 309,000,000원 가정 시 집행비용 5,126,000원을 제외한 채권자 배당은 303,874,000원, 총 미배당은 938,782,186원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 자금 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 309,000,000원 | 303,874,000원 | 938,782,186원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 247,200,000원 | 242,939,200원 | 999,716,986원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 197,760,000원 | 194,191,360원 | 1,048,464,826원 | 0원 |
각 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 인수권리보다 낙찰가 자체입니다. 현재 회차에서는 실질취득이 309,000,000원으로 고정되므로, 시세 평균 대비 높다는 점을 먼저 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 덕정동 소재 고암중학교 남측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 주택, 공원, 각급학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 근거리에 지하철 1호선 덕정역이 있어 대중교통상황은 무난한 편으로 기재되어 있습니다.
- 단지. 청담마을(주공4단지) 960세대, 사용승인일 2001.06.11 단지입니다. 비교 면적 최근 12건 거래가 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(택지개발:덕정1지구), 성장관리권역, 택지개발지구 등이 포함되어 있습니다. 공시지가는 1,000,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세보다 높은 신건 가격. 최저가 309,000,000원은 실거래 평균 285,500,000원의 108.2%입니다. 신건 입찰은 가격 메리트가 약합니다.
- 임차·점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 전입세대·점유자·관리사무소 확인이 필요합니다.
- 세금성 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세로 인정되는 경우 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다. 실제 배당표와 원본 문건을 대조해야 합니다.
- 유찰 가격대 검토. 1회 유찰 시 247,200,000원, 2회 유찰 시 197,760,000원입니다. 시세 평균보다 확실히 낮아지는 구간을 기준으로 응찰가를 다시 계산해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 관리비 체납이 문제될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 내역을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 108.2%
이 사건은 임차인 신고가 없고 인수액도 0원으로 산정되어 권리 구조는 단순합니다. 하지만 가격은 별개입니다. 최저가이자 실질취득가인 309,000,000원은 최근 실거래 평균 285,500,000원의 108.2%입니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 신건에 응찰하면, 평균 시세보다 높게 취득할 가능성이 큽니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 보류입니다. 이 물건의 승부처는 ‘얼마에 받느냐’이며, 현재 회차에서는 보수적인 접근이 맞습니다.
